Bardzo często po ukończeniu budowy domu zastanawiamy się, jak ten nowo wybudowany dom ujawnić w księdze wieczystej, jakie dokumenty należy przygotować, aby ujawnić posadowiony na działce dom.
Zasady ujawniania budynków w księdze wieczystej
W myśl obowiązujących przepisów w zakresie stosowania ksiąg wieczystych – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, a stan prawny nieruchomości wynika z treści wpisów ujawnionych w księdze wieczystej.
Ustawodawca wprowadzając określenie „nieruchomości” w tejże ustawie nie określa, dla jakiego typu nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste. Interpretując Art.1 u.o.k.w.i.h. definicję nieruchomości należy przejąć z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z Art. 46 § 1 w/w ustawy:
„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.
Z powyższego wynika, że budynki trwale związane z gruntem nie mogą stanowić odrębnego od gruntu przedmiotu własności i jako takie stanowią części składowe gruntu.
W dalszej części ustawy Kodeks cywilny (Art. 48 k.c.) ustawodawca stwierdza, że części składowe nieruchomości, np. budynek, który nie może być od niej odłączony, nie może być odrębnym przedmiotem własności.
Jednocześnie w Art. 24 u.o.k.w.i.h. ustawodawca wskazuje, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Przepis ten dotyczy także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
W sytuacji, gdy nieruchomość (Art. 46 k.c.) posiada założoną księgę wieczystą nie jest dopuszczalne, aby dla budynku posadowionego na tej nieruchomości została założona druga księga wieczysta.
Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w orzeczeniu z dnia 18 maja 1994 r. III CRN 28/94 (niepubl.), stwierdził, że nie jest dopuszczalne prowadzenie więcej niż jednej księgi wieczystej dla danej nieruchomości (St. Rudnicki).
Podsumowując, w sytuacji, gdy budynek nie stanowi odrębnej własności od gruntu, nie ma podstaw prawnych do jego ujawnienia w księdze wieczystej.
Za taką interpretacją przepisów przemawia również zapis § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym. W rozdziale 3 powyższego rozporządzenia, w części dotyczącej oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, w rubryce 1.4 „Oznaczenie”, podrubryce 1.4.2 „Dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków”, ustawodawca wskazuje, że wymieniona rubryka jest przeznaczona do wpisu budynków stanowiących odrębną nieruchomość.
Jak zatem należy postąpić, aby ujawnić budynek posadowiony na nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta?
Jak ujawnić („wpisać”) budynek w księdze wieczystej?
Aby ujawnić budynek w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości należy w sądzie rejonowym wydziale ksiąg wieczystych złożyć stosowny wniosek o ujawnienie budynku w księdze wieczystej.
Do wniosku należy dołączyć wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Dokumenty te można pozyskać, za stosowną opłatą w starostwie powiatowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.
Wniosek wraz z załącznikami należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej.
Stosowny wniosek KW-WPIS należy pobrać w sądzie rejonowym (gablocie) wydziale ksiąg wieczystych bądź ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (Formularze wniosków KW do pobrania).
Opłata sądowa od złożonego wniosku wynosi 100 zł (Art. 44 ust. 1 pkt. 6 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, z późn. zmianami).
W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej, jeżeli nie ujawniono w niej budynku, typ księgi wieczystej powinien stanowić „nieruchomość gruntową”, a w rubryce „sposób korzystania” odnoszącej się do rodzaju użytku wpis powinien być zgodny z zapisami ewidencji gruntów.
Po złożeniu wniosku w sądzie rejonowym i ujawnieniu treści wniosku w księdze wieczystej, typ księgi wieczystej powinien ulec zmianie na „nieruchomość zabudowaną”.
Czy ujawnienie budynku w księdze wieczystej jest obowiązkowe?
Prawo nie zabrania ani nie nakazuje ujawniania budynku w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta.
Ujawnienie w księdze wieczystej budynku trwale związanego z gruntem zależy tylko i wyłącznie od woli właściciela nieruchomości.
Przeczytaj również: Ile się czeka na wpis do księgi wieczystej?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
- Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym
Zdjęcie: Pixabay.com