Ustanowienie hipoteki na nieruchomości następuje przez umowę i wpis do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. W niniejszym artykule wyjaśniamy, jak wygląda procedura złożenia wniosku o wpisanie hipoteki w księdze wieczystej.
Czym jest hipoteka i jaki jest jej cel?
Jeżeli ktoś chce nabyć nieruchomość za pieniądze pożyczone w banku powinien być przygotowany na to, że bank, owszem udzieli mu kredytu, nawet jeśli posiada wysoką zdolność kredytową i odpowiedni wkład własny, ale pod warunkiem, że na nabytej nieruchomości ustanowi hipotekę.
Hipoteka stanowi dla banku zabezpieczenie gwarantujące, że nie straci on swoich pieniędzy w sytuacji, gdy kredytobiorca z różnych przyczyn nie będzie mógł spłacać swojego długu. Jeśli kredytobiorca zaprzestanie spłacania swoich należności względem banku, wówczas bank ma prawo przejąć nieruchomość obciążoną hipoteką do wysokości kwoty zabezpieczenia.
Definicję hipoteki znajdujemy w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.), Art. 65, ust.1. W myśl tego przepisu, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, wynikającej z określonego stosunku prawnego, nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być także:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Cechą charakterystyczną hipoteki jest:
- hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym,
- hipoteka może być ustanowiona tylko na zabezpieczenie wierzytelności,
- wierzytelność, którą zabezpiecza hipoteka, musi być wierzytelnością oznaczoną i musi wynikać z określonego stosunku prawnego,
- hipoteka może być ustanowiona na nieruchomości oraz na prawie, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie,
- przez ustanowienie hipoteki wierzyciel może dochodzić swoich wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę,
- wierzycielowi hipotecznemu nie przysługuje prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z majątku dłużnika innego niż nieruchomość należącą do dłużnika,
- wierzyciel hipoteczny posiada pierwszeństwo przed innymi wierzycielami dłużnika w zakresie zaspokojenia swoich wierzytelności za wyjątkiem przypadków określonych w przepisach kodeksu postępowania cywilnego,
- hipoteka przyjmuje trzy formy: umownej, przymusowej i odwróconej.
Tryb ustanowienia hipoteki umownej (bankowej)
Do ustanowienia hipoteki umownej (bankowej) dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy osoba fizyczna chcąc nabyć nieruchomość – mieszkanie czy dom, z braku środków finansowych na zakup określonej nieruchomości zaciąga kredyt w banku.
Bank, owszem, może udzielić kredytu swojemu klientowi, ale pod warunkiem, że ten na nabywanej nieruchomości ustanowi hipotekę. Bank pożyczając pieniądze na nabycie określonej nieruchomości staje się wierzycielem, a pożyczkobiorca dłużnikiem banku.
Warunkiem wypłaty udzielonej przez bank pożyczki jest ustanowienie, a następnie powstanie hipoteki.
Ustanowienie hipoteki następuje w drodze zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem (wyjątek od tej zasady: hipoteka przymusowa oraz powstanie z mocy prawa hipoteki łącznej na nieruchomościach utworzonych przez podział nieruchomości). Do umowy o ustanowienie hipoteki zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny o przeniesieniu prawa własności (Art. 245. § 1. k.c. „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności”).
Umowa ustanawiająca hipotekę powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i wskazywać, że zapisana treść umowy powstała w wyniku uzgodnienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem.
W umowie powinien znaleźć się zapis, wskazujący na przyczynę ustanowienia hipoteki oraz że niniejsza umowa została zawarta w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, przy czym wierzytelność ta musi być jednoznacznie określona. Co ważne, hipoteka nie może być ustanowiona w innym celu niż zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności.
Zawarcie umowy pomiędzy wierzycielem a kredytobiorcą jest jednym z dwóch etapów zmierzających do powstania hipoteki. Drugi etap to dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości. Wpis może być dokonany na dwa sposoby tj.:
- na wniosek złożony we właściwym sądzie wieczystoksięgowym,
- w akcie notarialnym sporządzonym przez notariusza.
Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej – procedura złożenia wniosku
1. Wypełnienie formularza KW-WPIS, czyli wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej
Wpis hipoteki do księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku w Sądzie Rejonowym, wydziale wieczystoksięgowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, na urzędowym formularzu KW-WPIS (wypełniony formularz KW-WPIS staje się wnioskiem).
Wniosek KW-WPIS można złożyć osobiście bądź skorzystać z usługi notariusza.
Wniosek o wpis do księgi wieczystej może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.
W przypadku, gdy kredytobiorca decyduje się na osobiste złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej powinien zaopatrzyć się w formularz KW-WPIS. Formularz można pobrać i wydrukować ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ) bądź pobrać w sekretariacie wydziału ksiąg wieczystych.
Formularz KW-WPIS należy wypełnić czytelnie i wyraźnie, drukowanymi literami. Wypełniając formularz KW-WPIS należy postępować zgodnie z umieszczonym na pierwszej stronie wniosku pouczeniem. W trakcie wypełniania wniosku należy uważać, aby nie popełnić błędu i nie dokonywać skreśleń. Pola wniosku, które powinny zostać puste, należy przekreślić.
Przykład wypełnionego wniosku KW-WPIS o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej można znaleźć na stronie: https://ksiegi-wieczyste.org/przyklad-wypelnienia-wniosku-o-wpisanie-hipoteki-w-ksiedze-wieczystej/.
Wniosek KW-WPIS powinien być przygotowany w dwóch egzemplarzach (jeden egzemplarz zostaje w Sądzie – jako złożony wniosek, drugi stanowi dla wnioskodawcy potwierdzenie złożenia wniosku).
2. Zebranie dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej
Do wniosku KW-WPIS należy dołączyć:
- Oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zaleca się, aby podpis właściciela nieruchomości na złożonym w banku oświadczeniu, był notarialnie poświadczony. Przemawia za tym treść Art. 31 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w myśl którego wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstanie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Przepis ten zawiera minimum wymagań formalnych obowiązujących w postępowaniu wieczystoksięgowym, służącym zachowaniu celów, jakim służą księgi wieczyste.
- Oświadczenie banku o treści wynikającej z Art. 95 ust. 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe. Aby oświadczenie było ważne musi być sporządzone na piśmie, opatrzone pieczęcią banku oraz podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku (Księgi wieczyste. Komentarz. Heropolitańska. Tułodziecka).
- Dokument świadczący o wniesieniu opłaty sądowej za rozpatrzenie wniosku.
3. Wniesienie opłaty sądowej za rozpatrzenie wniosku
Wniosek KW-WPIS, jeszcze przed złożeniem w Sądzie Rejonowym, należy opłacić. Opłatę należy wnieść na rachunek bankowy Sądu Rejonowego, w którym składany jest wniosek, bądź uiścić w kasie tego sądu.
Na dzień dzisiejszy stawka opłaty za wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł (Art. 42 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Dowód opłaty wniosku należy dołączyć do wniosku.
4. Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym
Wniosek KW-WPIS, po wypełnieniu i dołączeniu do niego w/w załączników można złożyć w Sądzie Rejonowym, wydziale wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości obciążonej hipoteką.
Podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3
W sytuacji ustanowienia hipoteki na wniosek w sądzie wieczystoksięgowym, Wnioskodawca ma obowiązek osobiście uiścić wszelkie podatki i opłaty, odpowiednio w Urzędzie Skarbowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania oraz we właściwym sądzie wieczystoksięgowym.
Zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, ustanowienie hipoteki wiąże się z koniecznością opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, zwanego podatkiem PCC-3.
Deklarację podatkową w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych składa się oraz opłaca do 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje z dniem zawarcia umowy.
W myśl Art. 7, ust.1, pkt. 7, podpkt. b ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawki podatku od ustanowienia hipoteki wynoszą:
- na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności – 0,1%,
- na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej –-19 zł.
Zazwyczaj jednak banki nie określają dokładnej wartości zabezpieczenia, co oznacza, że stawka jest zryczałtowana i wynosi 19 zł.
Podatek od ustanowienia hipoteki należy uiścić w Urzędzie Skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania po uprzednim złożeniu w tym urzędzie deklaracji podatkowej PCC-3.
Formularz PCC-3 można pobrać (wydrukować) ze strony portalu podatkowego (Podatki.gov.pl) w usłudze Formularze do druku (TUTAJ).
Wypełniony Formularz PCC-3, jako deklarację podatkową, można złożyć osobiście lub wysłać na adres Urzędu Skarbowego za pośrednictwem poczty tradycyjnej, za poświadczeniem odbioru.
Po złożeniu deklaracji należy zapłacić podatek w kasie właściwego Urzędu Skarbowego bądź wpłacić należny podatek na rachunek bankowy tego urzędu. Właściwy adres Urzędu Skarbowego, do którego chcemy złożyć deklaracje PCC-3 i opłacić podatek za ustanowienie hipoteki, można znaleźć na stronie internetowej umieszczonej pod adresem: https://www.gov.pl/web/kas/dane-teleadresowe-jednostek-kas.
Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym
Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym w celu zabezpieczenia zaciągniętego kredytu pociąga za sobą opłaty i podatki, które są uiszczane za pośrednictwem notariusza.
Do podstawowych opłat i podatków pobieranych przez notariusza w trakcie sporządzania aktu notarialnego należą:
- opłata stała w wysokości 200 zł, która pobierana jest od wniosku o wpis w księdze wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest hipoteka,
- 19 zł – podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki (na mocy Art. 7 ust. 1 pkt. 7 podpunkt. b. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 09 września 2000 r.),
- opłata notarialna (taksa) za ustanowienie hipoteki na mocy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi połowę stawki (½) przewidzianej w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 r.
Maksymalna stawka naliczana jest od wartości ustanowionej hipoteki i wynosi:
- do 3 000 zł – 100 zł;
- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0, 2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0, 25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.
Od czynności notariusza takich jak:
- ustanowienie hipoteki,
- sporządzenie aktu notarialnego,
- wniosku o wpis w księdze wieczystej hipoteki,
Strona zobowiązana jest uiścić podatek VAT w wysokości 23 %. W przypadku sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza, obowiązek przekazania podatku VAT ciąży na notariuszu.
Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki ciąży na składającym oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki i powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Podstawę opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.
Ile trzeba czekać na wpis hipoteki do księgi wieczystej?
Czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej jest zależny m.in. od obłożenia sądu wnioskami o wpis do księgi wieczystej.
W ostatnim okresie, dzięki trybowi przyspieszonego rozpatrywania wniosków o wpis hipoteki do księgi wieczystej, czas oczekiwania na wpis hipoteki stał się krótszy i w zależności od regionu kraju zawiera się on od miesiąca do kilku miesięcy.
Sąd po dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, zawiadamia właściciela nieruchomości o dokonanym wpisie na piśmie. Po otrzymaniu zawiadomienia o wpisie hipoteki do księgi wieczystej, kredytobiorca powinien jak najszybciej dostarczyć do banku, który udzielił mu kredytu hipotecznego, odpis księgi wieczystej potwierdzający obciążenie nieruchomości hipoteką.
Wpis hipoteki ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej tym prawem.
Odpis księgi wieczystej można uzyskać za pośrednictwem rządowej strony internetowej umieszczonej w Internecie pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/. Opłata od wniosku złożonego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, o wydanie odpisu w celu samodzielnego wydrukowania wynosi:
- od odpisu zwykłego księgi wieczystej – 20 zł,
- od odpisu zupełnego księgi wieczystej – 50 zł.
Nieruchomość pozostaje obciążona hipoteką do czasu spłaty przez kredytobiorcę, określonych harmonogramem rat.
Przeczytaj: Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – jak wypełnić i gdzie złożyć?
Podstawa prawna i inne źródła:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. poz. 1999).
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. St. Rudnicki.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Heropolitańska/Tułodziecka. Hryćków – Mycka/Kuglarz.
Zdjęcie: Pixabay.com