Prawo dożywocia to sposób na zapewnienie sobie spokojnej starości w zamian za przekazanie określonej osobie praw własności do posiadanej nieruchomości. W niniejszym artykule wyjaśniamy m.in., czym jest umowa o dożywocie, jakie obowiązki z niej wynikają oraz jak dokonać jej wpisu lub wykreślenia w księdze wieczystej.
Prawo dożywocia powstaje z chwilą podpisania umowy o dożywocie. Stronami umowy o dożywocie są właściciel nieruchomości oraz osoba obdarowana. Z chwilą zawarcia umowy były właściciel nieruchomości nazywany jest dożywotnikiem a osoba nabywająca prawo do nieruchomości staje się zobowiązanym z umowy dożywocia.
W rozumieniu przepisów wieczystoksięgowych prawo dożywocia jest prawem osobistym.
Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Oznacza to, że warunkiem powstania tego prawa nie jest wpisanie go do księgi wieczystej. Wskazuje na to przepis ujęty w Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Czym jest umowa o dożywocie i kiedy jest ustanawiana?
Umowa o dożywocie jest umową, na mocy której nabywca nieruchomości, w zamian za przeniesienie na niego własności nieruchomości, zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (Art. 908, § 1 ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, dalej k.c.).
Z chwilą zawarcia takiej umowy zbywca nieruchomości staje się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy dożywocia. Zobowiązany względem dożywotnika powinien wypełniać wszystkie obowiązki ujęte w umowie o dożywocie.
Umowa o dożywocie posiada charakter alimentacyjny, ponieważ zapewnia ona zbywcy nieruchomości dożywotnie utrzymanie, którego zakres oraz zasady określa się w umowie notarialnej.
Umowa o dożywocie nie podlega dziedziczeniu oraz nie może być przeniesiona na inną osobę, jest niezbywalna.
Umowa o dożywocie wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika.
W świetle przepisów podatkowych umowa o dożywocie nie jest tożsama z umową darowizny. Jest ona odrębnym typem umowy.
Przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być:
- nieruchomość gruntowa,
- budynek lub lokal stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności,
- udział we współwłasności nieruchomości,
- prawo użytkowania wieczystego.
Przedmiotem dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ponieważ prawo to nie jest nieruchomością.
Zbywcą nieruchomości na zasadach prawa dożywocia może być tylko osoba fizyczna. Natomiast nabywcą może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna.
Prawo dożywocia może przysługiwać kilku osobom, np. współwłaścicielom nieruchomości – małżonkom, którzy za przysługujące im prawa dożywocia przenoszą prawo własności do nieruchomości na określoną osobę fizyczną lub prawną.
Ustanowienie prawa dożywocia następuje w trybie umowy o dożywocie sporządzonej w formie aktu notarialnego przez notariusza.
Obowiązki wynikające z umowy o dożywocie
Zawarcie umowy o dożywocie nakłada na uprawnionego określone prawem obowiązki. Strony umowy, tj. zbywca nieruchomości oraz nabywca nieruchomości (zwani po zawarciu umowy odpowiednio: dożywotnik i uprawniony), w trakcie sporządzania umowy mogą w sposób bardzo elastyczny określić i ująć w umowie obowiązki uprawnionego wobec dożywotnika.
W szczególności, zgodnie z ustawą Kodeks cywilny Art. 908 § 1, uprawniony powinien w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W umowie o dożywocie nabywca nieruchomości – uprawniony może również ustanowić na rzecz zbywcy użytkowanie, którego wykonanie będzie ograniczone do części nieruchomości zajmowanej przez dożywotnika. Może również ustanowić służebność mieszkania lub inną służebność osobistą.
Przeczytaj: Jak przepisać mieszkanie na dziecko – 3 możliwe sposoby
Wpis umowy dożywocia w księdze wieczystej – czy jest obowiązkowy? Jak jest dokonywany?
Umowę dożywocia (pomimo, że jest prawem osobistym) ujawnia się – tak jak inne obciążenia – w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przekazanej uprawnionemu przez dotychczasowego właściciela – dożywotnika.
Wpisu obciążenia nieruchomości dokonują sądy wieczystoksięgowe na wniosek notariusza złożony w umowie o ustanowienie prawa dożywocia.
Wniosek o wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej może również złożyć osoba uprawniona, tj. właściciel nieruchomości bądź dożywotnik.
Wniosek składa się do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej nieruchomości na urzędowym formularzu KW-WPIS (do pobrania ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – TUTAJ).
Przed złożeniem wniosku KW-WPIS w sądzie wieczystoksięgowym należy w kasie tego sądu (bądź w każdej kasie sądu na obszarze Polski) uiścić stosowną opłatę. Dowód wpłaty należy dołączyć do wniosku KW-WPIS.
Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku KW-WPIS, w dzienniku ksiąg wieczystych, w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, w rubryce 3.1 „Wzmianka” zostanie umieszczona informacja – wzmianka w postaci daty, godziny i minuty wpływu dokumentu. Wzmianka informuje o tym, że do sądu wpłynął wniosek, który po załatwieniu może zmienić treść księgi wieczystej.
Wpis umowy o dożywocie w księdze wieczystej nie jest obowiązkowy, jednakże w świetle postanowień ustawy o księgach wieczystych i hipotece zmierzającej do zachowania pełnej rejestracji stanu prawnego nieruchomości prowadzącej do zgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej powinien następować niezwłocznie po jego ustanowieniu.
Aby zapoznać się z kosztami ustanowienia umowy dożywocia, przejdź do artykułu: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty.
Zmniejszenie zakresu obowiązków nabywcy nieruchomości
Zakres obowiązków nabywcy w stosunku do dożywotnika może zostać zmniejszony.
Sytuacja powyższa może wystąpić w przypadku, gdy dożywocie było ustanowione dla dwóch osób, np. małżeństwa, a w trakcie trwania umowy o dożywocie doszło do śmierci jednej z tych osób. W takim przypadku to obdarowany powinien dążyć do zweryfikowania zawartej umowy dożywocia, na co pozwala prawo.
Weryfikacja umowy o dożywocie i zmiana tej umowy mogą nastąpić także w następujących sytuacjach:
- w razie powstania między dożywotnikiem a obdarowanym takiej relacji, że dalsze trwanie dożywocia byłoby „udręką dla obu stron”. W takiej sytuacji sąd na żądanie jednej ze stron może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień,
- gdy obdarowany doprowadzi do zbycia nieruchomości, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Zgodnie, bowiem z zapisami Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, prawo dożywocia obciąża nieruchomość od chwili przeniesienia jej własności i przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (nabywca nieruchomości wchodzi w obowiązki obdarowanego). Zakres obowiązków nowego nabywcy nieruchomości zostanie poszerzony o wypłatę dożywotnikowi dożywotniej renty.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną umową dożywocia?
Tak, sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jest możliwa. Sprzedaż ta nie należy jednak do transakcji, w trakcie których nieruchomości znajdują szybko nowych właścicieli.
Potencjalny nabywca, każdej nieruchomości, aby uniknąć nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia (i nie tylko) powinien sprawdzić w Dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, podstawę nabycia nieruchomości. Jeżeli w dziale tym pojawi się umowa dożywocia będzie to oznaczało, że nieruchomość jest obciążona tym prawem. Chyba, że prawo dożywocia wygasło i nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Przypomnijmy, że prawo dożywocia wygasa:
- na skutek śmierci dożywotnika, jednak, jeżeli prawo było ustanowione na rzecz kilku osób, w razie śmierci jednej z tych osób ulega ono tylko odpowiedniemu zmniejszeniu (Art. 911 k.c.);
- w wyniku rozwiązania umowy o dożywocie przez sąd na podstawie Art. 913 k.c.;
- jeżeli nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem ustanowi na rzecz dożywotnika rentę odpowiadającą wartości dożywocia;
- w przypadku uznania przez sąd umowy dożywocia za bezskuteczną w oparciu o Art. 916 k.c..
- gdy dożywotnik zwolni właściciela z zobowiązań wynikających z umowy dożywocia na podstawie Art. 508 k.c.;
- w razie zrzeczenia się dożywocia. Tutaj należy mieć na uwadze, że zrzeczenie się dożywocia przez dożywotnika nie powoduje jednocześnie zwrotnego przeniesienie prawa własności, albowiem zgodnie z Art. 910 k.c. przeniesienie własności na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, są więc tutaj dwie czynności tj.: 1) przeniesienie własności oraz 2) obciążenie nieruchomości prawem dożywocia.
Sprawdzając księgę wieczystą w „poszukiwaniu śladów ustanowienia prawa dożywocia” należy sprawdzić również wersję papierową księgi wieczystej. Mogło się bowiem zdarzyć, że w trakcie migracji ksiąg wieczystych, podczas której do wersji elektronicznej księgi wieczystej przenoszono tylko wpisy niewykreślone, coś umknęło wpisującym i nie wykreślono prawa dożywocia bądź odwrotnie.
Jeżeli już jednak faktycznie doszło do transakcji nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia i żadne przesłanki nie przemawiają za wygaśnięciem tego prawa, wówczas nabywca nieruchomości wchodzi nie tylko w prawa właściciela nieruchomości, ale także w jego obowiązki wobec dożywotnika.
Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylać się od odpowiedzialności w obowiązkach wykonywania dożywocia powołując się na rękojmię.
Rozwiązanie umowy o dożywocie
Umowa o dożywocie to umowa zawarta na okres nieokreślony. Aby umowa mogła być realizowana, dożywotnik musi mieć poczucie, że obdarowany realizuje postanowienia umowy. W przypadku jednak braku realizacji zobowiązań obdarowanego w stosunku do dożywotnika, może dojść do sytuacji zmiany umowy, a nawet wycofania się dożywotnika z zawartej umowy.
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Ustawodawca przewidując taką sytuację, zawarł w ustawie stosowny zapis, którego treść brzmi:
„W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.
Jak wykreślić umowę o dożywocie z księgi wieczystej?
W przypadku, gdy prawo o dożywocie wygasa, umowa o dożywocie może zostać wykreślona z księgi wieczystej.
Szerzej na ten temat pisaliśmy w artykule: Wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej.
Umowa o dożywocie a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Definicję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych określa Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.):
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Innymi słowy jest to sytuacja, w której następuje nabycie prawa nieistniejącego lub istniejącego, ale nieprzysługującego rozporządzającemu.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy tylko nieruchomości, dla których są prowadzone księgi wieczyste. Jeżeli dla nieruchomości są założone dwie lub więcej ksiąg wieczystych rękojmia jest wyłączona.
Na podstawie rękojmi przy założeniu istnienia pozytywnych przesłanek oraz przy braku przesłanek negatywnych, nabycie nieruchomości następuje w stanie wolnym od wszelkich nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeń, z wyjątkiem obciążeń wymienionych w Art. 7 u.k.w.h.
Jednym z praw, przeciwko któremu nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, jest prawo dożywocia. Oznacza to, że ustanowione prawo dożywocia (nawet jeżeli nie zostało ujawnione w treści księgi wieczystej), w przypadku transakcji nabycia takiej nieruchomości przechodzi na nabywcę nieruchomości. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, przejmuje obowiązki zbywcy w zakresie ustanowionym w umowie o dożywocie.
Należy podkreślić, że wymienione w Art. 7 u.k.w.h., prawa takie jak:
- prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
- prawo dożywocia,
- służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
- służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
- służebności przesyłu,
stanowią katalog zamknięty, co oznacza, że rękojmia nie działa przeciwko żadnym innym prawom aniżeli ujętym w Art. 7 u.k.w.h.
Motywem ochrony prawa dożywocia określonego w Art. 7 ustawy o.k.w.i.h, była „społeczna intencja ochrony egzystencjonalnego bytu dożywotników; ich alimentacji objętej treścią dożywocia” (E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”).
Podstawa prawna i inne źródła:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Edward Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”.
Zdjęcie: Pexels.com