Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, który stanowi podstawę bezpiecznego obrotu nieruchomościami, jak również zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Dla zachowania zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym każdy właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznego ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej. Ujawnienie prawa następuje poprzez wpis do księgi wieczystej. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej może być różny. Długi czas oczekiwania na wpis, np. wpis hipoteki do księgi wieczystej, może skutkować wzrostem kosztów kredytu hipotecznego.
Księga wieczysta jest swego rodzaju rejestrem stanu prawnego nieruchomości, którego wiarygodność jest gwarantowana przez prawo.
Struktura księgi wieczystej obejmuje cztery następujące działy:
- Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
- Dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
- Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki.
- Dział IV przeznaczony jest na wpisy hipotek.
Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone przez Sądy Rejonowe, w przypadku, gdy nieruchomość jest położona na obszarze właściwości dwóch lub więcej sądów rejonowych, prezes sądu wyznawcza sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej.
Każdoczesny właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej, a w przypadku, gdy osoba trzecia na skutek nieujawnienia prawa własności doznała szkody, właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za powstałą szkodę.
Dodatkowo, w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, nie dopełnił obowiązku ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej sąd może nałożyć na niego grzywnę w wysokości od 500 zł do 10 000 zł.
Stan prawny nieruchomości określają nie tylko wpisy dotyczące prawa własności czy użytkowania wieczystego, ale również wpisy ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości takich jak: użytkowanie, służebność, zastaw czy hipoteka.
Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na wniosek właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego. Wniosek o wpis do księgi wieczystej składany jest do sądu właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej na formularzu urzędowym KW – WPIS. Do wniosku o wpis należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu. Do dokumentów takich zaliczane są w szczególności:
- akty notarialne,
- decyzje administracyjne,
- dokumenty urzędowe,
- dokumenty inne.
Wnioski o wpis do księgi wieczystej rozpatrywane są w kolejności wpływu do sądu rejonowego, przy czym za chwilę skutecznego złożenia wniosku uznaje się chwilę rejestracji wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych. Z tą chwilą, w odpowiednim dziale księgi wieczystej zamieszczana jest wzmianka o wniosku.
Wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Niestety, wzmianka o wniosku nie jest wpisem. Wzmiankę o wniosku wykreśla się z chwilą wpisu wniosku do księgi wieczystej.
W księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym wpis uważa się za dokonany dopiero wówczas, gdy zostanie on podpisany przez sędziego lub referendarza sądowego i zapisany w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.
Z praktyki wiadomo, że z uwagi na znaczne obłożenie sądów rejonowych wnioskami o wpis, czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej i jego ujawnienie w danym dziale księgi wieczystej może trwać od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy.
Przeczytaj: Ile się czeka na wpis do księgi wieczystej?
Czy istnieje możliwość przyspieszenia wpisu wniosku o wpis do księgi wieczystej?
Długi czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej ma szczególne znaczenie w przypadku wniosku o wpis hipoteki.
Przeciętny Kowalski nabywając mieszkanie i zaciągając kredyt hipoteczny w banku musi liczyć się z tym, że do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości będzie zobowiązany do wnoszenia do banku, który udzielił mu kredytu, dodatkowych kosztów.
Te dodatkowe koszty to ubezpieczenie kredytu zwane potocznie ubezpieczeniem pomostowym. Wysokość ubezpieczenia jest zależna od udzielonej kwoty pożyczki i nie zawsze jest to mała kwota. Ubezpieczenie pomostowe stanowi bowiem zabezpieczenie banku przed brakiem wpisu jego wierzytelności do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla wskazanej nieruchomości.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest dla banku gwarancją, że w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy, bank staje się właścicielem wskazanej nieruchomości. Takie postępowanie banku wynika z celu hipoteki określonego w Art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
W myśl wskazanego przepisu, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności (kredytu bankowego) można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi.
Bank w obawie przed niewypłacalnością kredytobiorcy w okresie od udzielenia kredytu do wpisu hipoteki do księgi wieczystej nałożył na kredytobiorcę obowiązek ubezpieczenia zaciągniętego kredytu zwanego ubezpieczeniem pomostowym.
Ubezpieczenie pomostowe jest wynikiem długiego oczekiwania banku na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ubezpieczenie pomostowe, pomimo że jego koszty ponosi kredytobiorca, to zabezpiecza interesy banku.
Tak więc kredytobiorca, do czasu ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla wskazanej nieruchomości, jest zobowiązany do ponoszenia dodatkowych kosztów udzielonego kredytu.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie przewiduje skrócenia terminu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, dlatego też termin oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej może być różny. W niektórych miastach Polski czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej dochodzi nawet do kilkunastu miesięcy.
Wniosek o przyspieszenie rozpoznania wpisu w księdze wieczystej – jak i gdzie złożyć uzasadnienie wniosku?
Kredytobiorcy oczekujący na wpis wniosku do księgi wieczystej o ustanowienie hipoteki na wskazanej nieruchomości, mogą skorzystać z prawa pozwalającego na złożenie wniosku o przyspieszenie rozpoznania wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Prawo do rozpoznania wniosku poza kolejnością w szczególnie uzasadnionych przypadkach wynika z przepisów ujętych w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. – Regulamin Urzędowania Sądów powszechnych, § 79. ust. 3:
W szczególnie uzasadnionych przypadkach przewodniczący wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością określoną w ust. 1.
W myśl § 79. ust. 3. Regulaminu Urzędowania Sądów Powszechnych zawartego w cytowanym rozporządzeniu, sprawy powinny być rozpoznawane według kolejności ich wpływu do danego referatu, chyba że przepisy szczególne określają termin do ich rozpoznawania lub zachodzi inna uzasadniona przyczyna zmiany tej kolejności wynikająca z organizacji pracy sądu. W pozostałych sprawach podejmuje się tylko czynności niecierpiące zwłoki. Poza kolejnością na terminy rozpraw lub posiedzeń należy kierować sprawy pilne.
W szczególnie uzasadnionych przypadkach przewodniczący wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością.
Aby jednak sprawa – wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej mógł być rozpoznany poza kolejnością, wnioskodawca musi wraz z wnioskiem o wpis hipoteki do księgi wieczystej (KW-WPIS) złożyć wniosek o przyspieszenie rozpoznania wpisu w księdze wieczystej (wniosek odręczny, brak wzoru formularza).
Wniosek o przyspieszenie rozpoznania wpisu w księdze wieczystej powinien zawierać w swej treści:
- datę sporządzenia wniosku oraz pełne dane wnioskodawcy,
- adres sądu, do którego składany jest wniosek,
- treść wniosku,
- uzasadnienie wniosku.
Zapis § 79. ust. 3. Regulaminu Urzędowania Sądów Powszechnych zobowiązuje wnioskodawcę do bardzo szczegółowego uzasadnienia wniosku o przyspieszenie jego rozpoznania. Wnioskodawca musi wykazać (przekonać sąd), że w sprawie miał miejsce szczególnie uzasadniony przypadek. Przy czym należy mieć na uwadze, że normalne obciążenia finansowe, nawet te wyższe od codziennych mogą być traktowane przez sąd jako wydatki codzienne, a więc nie mogą stać się podstawą do szybszego ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej.
Natomiast szczególny powód do przyspieszenia wpisu hipoteki do księgi wieczystej może wynikać z konieczności wydatkowania znacznej kwoty pieniężnej, np. na leczenie. Innym przypadkiem zaliczanym do szczególnych może być brak płynności finansowej spowodowany utratą pracy bądź koniecznością czasowego zawieszenia działalności produkcyjnej np. spowodowanej pandemią.
Wnosząc do sądu wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, wskazanym jest dołączenie do niego dokumentów wraz z ich zestawieniem w formie kosztów i dochodów, z których będzie wynikało, że obecny stan finansowy wnioskodawcy pogorszył się. Do dokumentów takich zapewne będą należały rachunki za leki, informacje z właściwego urzędu o zawieszeniu działalności gospodarczej, czy informacja o utracie pracy.
We wniosku należy podkreślić, że jego wcześniejsze rozpoznanie pozwoli na znaczne zmniejszenie kwot rat kredytu, ponieważ wpis hipoteki do księgi wieczystej stanowi finalne zabezpieczenie kredytu.
Z chwilą ujawnienia wpisu hipoteki w księdze wieczystej, rata kredytu zostaje pomniejszona o ubezpieczenie pomostowe.
Wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej należy złożyć do Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla wskazanej nieruchomości. Wniosek należy złożyć wraz z wnioskiem o wpis hipoteki do księgi wieczyste (KW-WPIS).
Złożony do sądu wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, szczegółowo uzasadniony oraz sporządzony w oparciu o dokumenty świadczące o pogorszeniu sytuacji finansowej wnioskodawcy, może odnieść pozytywny skutek i przyśpieszyć wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. Regulamin Urzędowania Sądów Powszechnych, § 79 Ust. 3.
Zdjęcie: Pexels.com