Instytucję prawa pierwokupu określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Prawo pierwokupu polega na tym, że jednej ze stron przysługuje pierwszeństwo przy zakupie wskazanej nieruchomości. Przy czym pierwszeństwo nabycia nieruchomości wynika z przepisów prawa – ustawy bądź umowy sprzedaży nieruchomości.
Osoba uprawniona do prawa pierwokupu nie może np. skorzystać z tego prawa w przypadku, gdy właściciel wskazanej nieruchomości lub rzeczy chciał tę nieruchomość zbyć w innej formie, np. poprzez darowiznę. Prawo pierwokupu znacznie ogranicza rozporządzanie nieruchomością przez jej właściciela.
W praktyce najczęściej mamy do czynienia z prawem pierwokupu wynikającym z przepisów prawa, rzadziej z kolei wynikającym z postanowień umownych.
Sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu – procedura
Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny, Art. 597, nieruchomość objęta prawem pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.
Procedura sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu przebiega następująco:
- W przypadku, gdy właściciel nieruchomości zamierza sprzedać nieruchomość, która jest objęta prawem pierwokupu, to w takim przypadku jest on zobowiązany do zawarcia z przyszłym nabywcą nieruchomości warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Warunkiem umowy sprzedaży w akcie notarialnym będzie zapis, że uprawniony nie skorzysta ze swego prawa pierwokupu. Po podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży, kupujący nie staje się jeszcze właścicielem nieruchomości.
- Niezwłocznie po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży, notariusz bądź właściciel nieruchomości ma obowiązek zawiadomić uprawnionego o podpisaniu umowy sprzedaży (Art. 598 k.c.).
- Uprawniony po otrzymaniu zawiadomienia o zawarciu umowy może skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu i w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy warunkowej wykonać to prawo.
- W przypadku, gdy uprawniony decyduje się na wykonanie przysługującego mu prawa – nabycie nieruchomości, zgłasza się do notariusza i składa oświadczenie, że nabywa przedmiotową nieruchomość na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży zawartej pomiędzy sprzedającym a osoba trzecią. Uprawniony nabywa nieruchomość za cenę ujętą w umowie warunkowej sprzedaży.
- W przypadku, gdy uprawniony pomimo otrzymania zawiadomienia nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu może o podjętej decyzji zawiadomić strony transakcji bądź w terminie miesiąca nie złożyć notariuszowi stosownego oświadczenia.
- Jeżeli uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu, strony, które zawarły umowę warunkową sprzedaży nieruchomości mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Z chwilą podpisania aktu notarialnego przez strony umowy, nabywca nieruchomości staje się jej prawnym właścicielem.
Komu przysługuje prawo pierwokupu – przykłady ustawowe
Prawo pierwokupu nieruchomości może wynikać wprost z przepisów określonej ustawy bądź z czynności prawnej.
Pierwszeństwo zakupu nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa bądź własnością gminy (samorządu), określają przepisy prawa – ustawy. Szczególna ustawą, w której znajdujemy przepisy w zakresie prawa pierwokupu jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl Art. 109.1. cytowanej ustawy, np. gminie, przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
- nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w Art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
- nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Prawo pierwokupu wynikające wprost z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przysługuje również Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawa w przypadku sprzedaży:
- praw i roszczeń określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99);
- roszczeń określonych w Art. 214;
- prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, o których mowa w pkt. 1 i 2.
Prawo pierwokupu wykonuje Prezydent m.st. Warszawy, a jeżeli prawa i roszczenia, dotyczą nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodaruje minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa lub w stosunku, do których prawa właścicielskie wykonuje wojewoda, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa albo Agencja Mienia Wojskowego, prawo pierwokupu wykonuje właściwy minister, wojewoda, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa lub Agencja Mienia Wojskowego.
Inną szczególną ustawa, w której zapisy wskazują, kto może korzystać z prawa pierwokupu jest ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z zapisami tej ustawy (Art. 29. 1) pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przysługuje:
- spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną nieruchomością, której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło;
- dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat;
- zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych.
O przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, do której nabycia przysługuje pierwszeństwo, Krajowy Ośrodek (wykonujący na podstawie ustawy prawa własności i inne prawa rzeczowe w stosunku do powierzonego mu mienia) zawiadamia na piśmie tę osobę, podając cenę nieruchomości oraz termin złożenia wniosku o nabycie na warunkach podanych w zawiadomieniu, z tym że termin nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.
Osoby posiadające prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, aby nabyć wskazaną nieruchomość, muszą złożyć oświadczenie, że nabędą daną nieruchomość po cenie określonej w zawiadomieniu.
Skutki sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu
Skutki sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu są zależne od tego, komu z chwilą sprzedaży nieruchomości przysługiwało prawo pierwokupu.
Jeżeli prawo pierwokupu wynikało wprost z ustawy, np. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, i z mocy ustawy przysługiwało Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, dokonana sprzedaż bezwarunkowo będzie nieważna.
Jeżeli natomiast prawo pierwokupu wynikało wprost z umowy i sprzedający zlekceważył jej ustalenia, to sprzedaż nieruchomości nie spowoduje nieważności umowy. Zawarta umowa sprzedaży pomimo zastrzeżenia prawa pierwokupu będzie ważna, a nabywca stanie się właścicielem nieruchomości. Osoba uprawniona do pierwokupu nieruchomości może jedynie żądać odszkodowania za niewywiązanie się z prawa pierwokupu.
Jak sprawdzić, czy na nieruchomości jest ustanowione prawo pierwokupu (czy prawo pierwokupu musi być wpisane w księdze wieczystej)?
Jednym ze sposobów na sprawdzenie, czy na nieruchomości jest ustanowione prawo pierwokupu, jest sprawdzenie wpisów ujawnionych w Dziale III księgi wieczystej obejmującym prawa, roszczenia i ograniczenia.
Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej nie tylko prawa najmu, dzierżawy czy odkupu, ale również prawa pierwokupu, ale pod warunkiem, że przepis ustawy wyraźnie określa, że dane prawo powinno być wpisane w księdze wieczystej – np. Art. 30, 98 ust.2, Art.102 ust.5 i Art. 117 u.g.n. Dlatego też osoby reprezentujące Skarb Państwa czy samorząd, którym zależy na ochronie roszczeń, powinny zabezpieczyć swoje prawa i złożyć do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej danej nieruchomości prawa pierwokupu wynikającego wprost z aktów prawa – ustawy.
Wpisu praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną.
Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej w przypadku osoby fizycznej ułatwia tej osobie uzyskanie odszkodowania w przypadku sprzedaży nieruchomości z pominięciem osoby uprawnionej (Stanisław Rudnicki. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz.):
„Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że ich nabycie przez czynność prawną (akt notarialny) osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a ponadto zyskują one skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu.”
Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy kupowane mieszkanie nie jest zadłużone?
Podstawa prawna i inne źródła:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Tytuł XI. Sprzedaż, Rozdział IV. Prawo pierwokupu
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Art. 109.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Stanisław Rudnicki.
Zdjęcie: Pixabay.com