„Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość” (Art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Także przyłączenie nowej działki geodezyjnej do istniejącej księgi wieczystej należy rozumieć jako połączenie nieruchomości.
Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą (Art. 24 u.o.k.w.i.h.). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (Art. 46. § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia – Kodeks cywilny):
”Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.
Ujęta w tym przepisie prawa definicja nieruchomości jest jedyną definicją obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego i według orzeczenia Sądu Najwyższego definicja ta odnosi się również do instytucji, jaką są księgi wieczyste (Orzeczenie SN z dnia 30 października 2003r., IV CK 114/02 (OSNC 12/04, poz.201).
Nieruchomość gruntowa, dla której prowadzona jest księga wieczysta, może się składać z jednej bądź kilku, a nawet kilkunastu działek geodezyjnych, położonych w tym samym obrębie ewidencyjnym i graniczących ze sobą.
W przypadku, gdy graniczące ze sobą działki stanowią własność tej samej osoby, i dla każdej z tych działek prowadzona jest oddzielna księga wieczysta, to działki te stanowią odrębne nieruchomości gruntowe (Orzeczenie SN z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 12/04, poz. 201). Jeżeli natomiast dla wskazanych uprzednio działek jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią one – w rozumieniu powołanego przepisu – jedną nieruchomość gruntową (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00).
Kiedy połączenie działek jest możliwe, a kiedy nie? Jakie warunki muszą być spełnione?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa istnieje możliwość przyłączenia nowej działki geodezyjnej do nieruchomości objętej księgą wieczystą. Przyłączenie nowej działki geodezyjnej do istniejącej księgi wieczystej należy rozumieć jako połączenie nieruchomości.
Na możliwość połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej wskazuje art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, którego treść brzmi:
„Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość”.
Czynność przyłączenia działki (odrębnej nieruchomości) do istniejącej księgi wieczystej jest możliwa wówczas, gdy spełnione są następujące warunki:
- wnioskodawcą utworzenia jednej nieruchomości z połączenia działki i nieruchomości objętej księgą wieczystą jest właściciel tych nieruchomości,
- przyłączana działka graniczy z nieruchomością, dla której jest prowadzona księga wieczysta, lub nieruchomości stanowią całość gospodarczą,
- przyłączana działka jest położona w tym samym obrębie ewidencyjnym,
- nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko wówczas, gdy uprawnieni z tytułu ograniczonych praw rzeczowych wyrażą na tę czynność zgodę.
Połączenie nieruchomości nie jest możliwe, jeżeli nieruchomości stanowią własność dwóch różnych osób oraz wówczas, gdy nieruchomości są obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, a uprawnieni z tytułu tych praw nie wyrażają zgody na to połączenie (Art. 22 u.o.k.w.i.h.).
Przeczytaj: Księgi wieczyste po numerze działki – jak znaleźć?
Wniosek o połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej
Połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej wymaga złożenia wniosku przez właściciela tych nieruchomości w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej.
Wniosek o połączenie nieruchomości należy złożyć na formularzu oznaczonym symbolem KW-WPIS w sekretariacie Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta danej nieruchomości. Formularz wniosku można pozyskać nieodpłatnie w sekretariacie sądu bądź pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ).
Do wniosku należy dołączyć dowód wniesienia opłaty stałej w kwocie 100 zł (Art. 44 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
W przypadku, gdy działka którą zamierzamy dołączyć do istniejącej księgi wieczystej, nie podsiada założonej księgi wieczystej, do wniosku należy dołączyć akt własności działki, aktualny wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości.
Składając wniosek do Sądu Rejonowego o połączenie dwóch lub więcej nieruchomości w jednej księdze wieczystej, należy jednocześnie złożyć w tym sądzie wniosek o zamknięcie tej księgi, z której odłączono nieruchomość. Wniosek o zamknięcie księgi wieczystej należy złożyć wówczas, gdy księga wieczysta, z której odłączono nieruchomość, stała się „pusta”, nie zawiera żadnej nieruchomości.
Przeczytaj: Jak zamknąć księgę wieczystą?
Skutki połączenia działek w jednej księdze wieczystej
W wyniku przyłączenia działki (nieruchomości) do istniejącej księgi wieczystej, powstaje nowa nieruchomość, a dotychczasowe nieruchomości tracą swoją samodzielność.
Wskutek połączenia nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe, takie jak np. użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka, obciążające dotychczas którąkolwiek nieruchomość, obciążają całą nowoutworzoną nieruchomość, a ich wykonanie jest zależne od pierwszeństwa powstania tych praw (prawo zwykłe i pierwszeństwo hipoteczne) oraz od ich uregulowania przez samych zainteresowanych jeszcze przed połączeniem nieruchomości.
Jeżeli jedna z działek geodezyjnych jest obciążona np. służebnością przesyłu (przez działkę biegnie linia elektroenergetyczna, na której przebieg zawarto umowę służebności przesyłu), to w wyniku połączenia tej działki z nieruchomością, dla której prowadzona jest księga wieczysta, powstała po połączeniu, nowa nieruchomość zostaje obciążona tą służebnością z tym jednak zastrzeżeniem, że zakres wykonywania tej służebności będzie ograniczony tylko do działki, na której ustanowiono prawo służebności.
Istotnym skutkiem połączenia nieruchomości, z których jedna jest obciążona hipoteką jest egzekucja komornicza. W przypadku egzekucji komorniczej, uprawniony z hipoteki będzie uczestniczył w podziale środków uzyskanych ze sprzedaży całej nieruchomości powstałej w wyniku połączenia.
Połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej nie posiada wpływu na dotychczasową treść ograniczonego prawa rzeczowego, jak również na sposób i zakres jego wykonywania.
Przyłączenie nieruchomości do istniejącej księgi wieczystej i utworzenie nowej nieruchomości jest czynnością, która ma na celu uporządkowanie stanu posiadania nieruchomości stanowiącej czyjąś własność.
Połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej sprawia, że przy załatwianiu różnych spraw, w których musimy wykazać numer księgi wieczystej, formalności jest mniej.
Połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej podnosi wartość tej nieruchomości, co daje możliwość podwyższenia ewentualnego zabezpieczenia w przypadku kredytu hipotecznego.
Przeczytaj również: Odłączenie działki z księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Rozdział 1. Przepisy o prawach jawnych z księgi wieczystej, Art. 21.
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Źródła:
- Orzeczenie SN z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 12/04, poz.201).
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Stanisław Rudnicki
Zdjęcie: Pixabay.com