Ogólne zasady pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości regulują przepisy Art. 249 – 251 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Natomiast pierwszeństwo praw wpisanych do księgi wieczystej określają przepisy szczególne, tj. Art. 11- 15 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h).
Zasada pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej według przepisów szczególnych
Ogólna zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych polega na tym, że prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później. Taką definicję pierwszeństwa prawa określa Art. 249 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:
„Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo).”
W myśl cytowanego przepisu, jeżeli zaistnieje sytuacja, w której kilka ograniczonych praw rzeczowych, np. służebność drogi koniecznej, hipoteka, obciążają tę samą nieruchomość, to prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Zasada ta zwana pierwszeństwem jest oparta na chronologii, co oznacza, że prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później.
Przepisami szczególnymi w stosunku do Art. 249 Kodeksu cywilnego są przepisy Art. 11-15 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z interpretacją przepisów ujętych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, ograniczone prawo rzeczowe, które zostało wpisane do księgi wieczystej, uzyskuje pierwszeństwo w stosunku do prawa, które nie zostało ujawnione w księdze wieczystej niezależnie od daty jego powstania (Art. 11):
„Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nie ujawnionym w księdze.”
Może zaistnieć sytuacja, w której na nieruchomości zostały ustanowione służebności gruntowe, z tym że jedna z nich została ujawniona w dziale III księgi wieczystej, natomiast ta druga pozostała, jako pozaksięgowa, nieujawniona w księdze wieczystej. W przypadku sporu w zakresie wykonywania danej służebności, prawo, które zostało ujawnione w księdze wieczystej, chociażby powstało później, posiada pierwszeństwo przed takim samym prawem powstałym wcześniej, ale nieujawnionym w treści księgi wieczystej. Co ważne, nie ma tutaj znaczenia, czy wpis ma charakter konstytutywny czy tylko deklaratoryjny.
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych a chwila wpisu do księgi wieczystej
Skutki wpisu ograniczonego prawa rzeczowego liczą się od chwili złożenia wniosku o ujawnienie prawa rzeczowego w księdze wieczystej. O chwili wpływu wniosku rozstrzyga dzień, od którego liczy się skutki dokonanego wpisu.
Natomiast w przypadku złożenia wniosku za pośrednictwem systemy teleinformatycznego, za chwilę wpływy wniosku o wpis uznaje się sekundę, minutę, godzinę i dzień umieszczenia wniosku w systemie. Przy czym termin „chwila złożenia wniosku” oraz „chwila wpływu wniosku” należy traktować jako tożsame.
W przypadku, gdy wniosek, np. o wpis hipoteki do księgi wieczystej, zostanie przez sąd odrzucony z powodu braków formalnych i zostanie złożony drugi wniosek, wówczas za chwilę wpływu wniosku uznaje się tę chwilę, w której został złożony prawidłowy wniosek, a wpisanej do księgi wieczystej hipotece przysługiwać będzie pierwszeństwo wynikające z daty wpływy prawidłowo sporządzonego wniosku.
Wniosek o wpis ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej może również być złożony listem poleconym za pośrednictwem Poczty Polskiej. Wówczas za chwilę wpływu wniosku o ujawnienie ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej należy uważać dzień, godzinę i minutę wpływu.
Wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, traktowane są jako wnioski, które wpłynęły jednocześnie (Art. 626 6 KPC), a prawa wpisane na podstawie złożonych wniosków traktowane są jako równe, mają takie samo pierwszeństwo. Prawa posiadające takie samo pierwszeństwo (równe) powstają najczęściej wówczas, gdy wnioski o ich ujawnienie w księdze wieczystej są złożone w jednym dokumencie.
W praktyce w zawieranych umowach, np. umowie kredytu, spotykane są klauzule zawierające w swej treści ustalenia w zakresie pierwszeństwa. Przykładowa klauzula może przybierać następującą treść:
„Jako prawne zabezpieczenie spłaty kredytu Jan Nowak ustanawia hipotekę umowną do sumy 10 000 000 zł na miejscu pierwszym na nieruchomości stanowiącej jego własność, położonej w …, dla której sąd rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą nr…”
Zmiana pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione.
Do zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo. Umowa o ustanowienie pierwszeństwa posiada charakter umowy rozporządzającej posiadanym pierwszeństwem.
Prawo dopuszcza zmianę pierwszeństwa między ograniczonymi prawami rzeczowymi tego samego jak i innego rodzaju. W związku z powyższym, dopuszcza się zawarcie umowy o zmianę pierwszeństwa pomiędzy dwiema hipotekami, jak również między hipoteką a służebnością mieszkania.
W przypadku, gdy prawo, które ustępuje pierwszeństwa i prawo, które uzyskuje pierwszeństwo, należy do tej samej osoby, aby mogło zostać ustanowione wystarczającym jest oświadczenie właściciela tego prawa.
Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej.
Zmiana pierwszeństwa staje się bezskuteczna z chwilą wygaśnięcia prawa, które ustąpiło pierwszeństwa.
Umowa o zmianę pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych obowiązuje tylko te osoby, które tę umowę zawarły.
Jeżeli jednak na skutek zawarcia umowy pomiędzy stronami naruszone zostały prawa innej osoby, to wówczas do zawarcia umowy niezbędna jest zgoda osoby trzeciej. W praktyce tego typu zdarzenie dotyczyć może hipoteki. Zgoda osoby trzeciej musi być wyrażona na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Przeczytaj: Wpis w księdze wieczystej – kto i jak może złożyć wniosek?
Zastrzeżenie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych
Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (Art. 13.1.2.3 u.o.w.i.h.).
Wpis pierwszeństwa i zmiany pierwszeństwa dokonuje się w działach III i IV księgi wieczystej.
Forma zastrzeżenia ograniczonego prawa rzeczowego
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie określa wprost formy, w jakiej ma być ustanowione zastrzeżenie pierwszeństwa dla ograniczonego prawa rzeczowego. Zastrzeżenie pierwszeństwa po ustaleniu ograniczonego prawa rzeczowego jest formą ustąpienia pierwszeństwa stąd zastosowanie może mieć tutaj Art. 32 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Tak więc, do wpisu zastrzeżenia pierwszeństwa wystarczające będzie:
- oświadczenie woli właściciela nieruchomości na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym,
- zgoda osoby, której prawo ustąpi pierwszeństwa, w formie podobnej do uprzedniej, tj. na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (Art. 63 par. 2 Kodeks cywuilny).
W przypadku, gdy prawo jest już wpisane do księgi wieczystej, nie jest możliwe zastrzeżenie pierwszeństwa dla tego prawa. Warunkiem zmiany pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego jest zawarcie umowy o zmianę pierwszeństwa.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
Zdjęcie: Pixabay.com