Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) do 20 lutego 2011 r. w prawie polskim istniała reguła „posuwania się hipotek naprzód”.
Zasada ta oznaczała, że z chwilą wygaśnięcia hipoteki obciążającej daną nieruchomość, hipoteki, które znajdowały się w niższej hierarchii przesuwały się o jedno miejsce wyżej w hierarchii hipotek na nieruchomości. Wprowadzona w życia z dniem 20 lutego 2011 r. ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.Nr.131, poz.1075) przyniosła istotną zmianę w zakresie „reguły posuwania się hipotek naprzód”. Dotychczasowa zasada posuwania się hipotek naprzód została zastąpiona możliwością zarządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Przepisy te pozwalają na wykreślenie istniejącej hipoteki bez możliwości automatycznego awansu hipotek wprzód – niezależnie od tego, czy mają one niższe czy też wyższe pierwszeństwo.
Kiedy miejsce hipoteczne staje się opróżnionym miejscem hipotecznym?
Opróżnione miejsce hipoteczne powstaje w wyniku wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Wykreślenie hipoteki wymaga wykazania sądowi prowadzącemu księgę wieczystą, że hipoteka wygasła.
W zależności od przyczyn wygaśnięcia hipoteki niezbędne jest przedłożenie sądowi wniosku o wykreślenie hipoteki wraz z dokumentami, z których będzie wynikało, że wierzytelność wygasła (dług został spłacony). Dokumenty dołączone do wniosku o wykreślenie hipoteki powinny być przedłożone sądowi z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej (Art. 31 u.k.w.h).
Sąd po zbadaniu złożonego wniosku o wpis (wykreślenia jest wpisem) bada treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Sąd nie znajdując powodów do odrzucenia wniosku, wykreśla hipotekę z księgi wieczystej.
Instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym
W myśl przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. opróżnionym miejscem hipotecznym można rozporządzać chroniąc posiadaną nieruchomość przed wierzycielami.
Przez pojęcie „rozporządzanie” należy rozumieć ustanowienie na opróżnionym miejscu hipoteki nowej albo przeniesienie na opróżnione miejsce którejkolwiek z hipotek, które już obciążają nieruchomość, przy czym – w tym drugim przypadku potrzebna jest zgoda wierzyciela hipotecznego. Zgoda innych wierzycieli hipotecznych w tym przypadku nie jest wymagana.
Instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym została wprowadzona do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h) 20 stycznia 2010 r. i zawarta w artykule 101(1)-101(11).
Cel wprowadzenia instytucji rozporządzania miejscem hipotecznym
Celem wprowadzenia w życie instytucji rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym jest umożliwienie wyłączenia w razie wygaśnięcia hipoteki o wyższym pierwszeństwie, posuwania się hipotek o niższym pierwszeństwie (zgodnie z Art. 12 u.k.w.h. w związku z Art. 249 § 2 k.c.) oraz nadanie uprawnień właścicielowi nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2015 r.IV CSK 509/14Istota instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym).
Uprawnienie do rozporządzania przez właściciela opróżnionym miejscem hipotecznym zostało określone w Art. 101(1) ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o.k.w.h.
W myśl treści Art. 101(1) w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Uprawnienie to powinno być wpisane do księgi wieczystej jednocześnie z wykreśleniem hipoteki.
Tak więc, uprawniony – właściciel nieruchomości składając w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie hipoteki powinien wraz z tym wnioskiem żądać wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Do wykreślenia wygasłej hipoteki oraz do wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości.
Na opróżnionym miejscu hipotecznym właściciel nieruchomości może ustanowić nową hipotekę albo przenieść na to miejsce, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części.
Jeżeli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. Przy egzekucji z nieruchomości nie uwzględnia się opróżnionych miejsc hipotecznych (Art. 101(3)).
W razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej.
Do wykreślenia wygasłej hipoteki oraz do wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości ( Art. 1014. 1).
Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (Art. 1015).
Przeczytaj: Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Jakich hipotek dotyczą opróżnione miejsca hipoteczne?
Na opróżnione miejsce hipoteczne właściciel nieruchomości może przenieść hipotekę zwykłą, hipotekę przymusową, hipotekę ustawową, jak również hipotekę łączną.
Nie może natomiast na opróżnionym miejscu hipotecznym ustanowić nowej hipoteki przymusowej. Stanowi o tym zapis Art. 101(6) ustawy o.k.w.h. , który mówi, że:
„Ustanowienie hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu nie jest dopuszczalne”.
W przypadku, gdy nieruchomość stanowiąca przedmiot hipoteki łącznej zostanie zwolniona spod obciążenia, właściciel nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym do wysokości sumy hipoteki (Art. 101(7)).
Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym powstałym na skutek wygaśnięcia hipoteki ustawowej przebiega na podobnych zasadach, jak w przypadku opróżnionego miejsca z wygasłej hipoteki umownej. Przy czym w przypadku wygaśnięcia hipoteki ustawowej, sąd wieczystoksięgowy nie ma obowiązku zawiadamiania właściciela o przysługującym mu uprawnieniu do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Podobnie, jak w przypadku hipoteki umownej, do wykreślenia hipoteki ustawowej niezbędne jest oświadczenie właściciela nieruchomości obejmującego zgodę na jej wykreślenie.
Wraz ze zgodą na wykreślenie, właściciel nieruchomości powinien wyrazić wolę zachowania opróżnionego miejsca hipotecznego bądź rozporządzania nim.
Przeczytaj: Hipoteka przymusowa – czym jest i jak ją wykreślić z księgi wieczystej?
Zastrzeżenie opróżnionego miejsca hipotecznego przez właściciela nieruchomości
Właściciel nieruchomości, na której istnieje lub ma powstać opróżnione miejsce hipoteczne, nie może zobowiązać się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
W myśl Art. 101(8) u.o.k.w.h takie działanie właściciela nieruchomości jest niedopuszczalne. Zastrzeżenie przez ustawodawcę czynności nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym wynika prawdopodobnie z faktu, że jeżeli w ustawie nie byłoby takiego zapisu, to być może byłyby naciski i wymuszanie ze strony wierzycieli na właścicielu nieruchomości do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, a wówczas wierzyciel hipoteczny mógłby zyskać pewność, że jego sytuacja prawna polepszy się w miarę „posuwania się hipotek naprzód”.
Takie działanie byłoby sprzeczne z podstawowym celem ustanowienia przepisów z zakresu rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, ujętym w uzasadnieniu projektu ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, druk sejmowy Nr 15612, Sejm VI kadencji, a mianowicie, że dotychczasowa „zasada posuwania się hipotek naprzód uprzywilejowuje wierzycieli kosztem właściciela”.
Roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne
Roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce, z chwilą, gdy stało się ono wolne (Art. 101(9)).
Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługuje pierwszeństwo takie samo, jak wygasłej hipotece (Art. 101(10)).
Opróżnione miejsce hipoteczne nie może powstać po wykreśleniu hipotek ustanowionych według starych przepisów.
Podstawa prawna i inne źródła:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dział II. Hipoteka, Rozdział 1. Hipoteka w ogólności, Oddział 5. Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym.
- Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2015 r. IV CSK 509/14, Istota instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym.
- Druk sejmowy Nr 15612, Sejm VI kadencji.
Zdjęcie: Unsplash.com