Zasada jawności ksiąg wieczystych dzieli jawność na tzw. formalną jawność ksiąg wieczystych oraz na materialną jawność ksiąg wieczystych.
Zarówno formalna jawność ksiąg wieczystych, jak i materialna, posiadają swoje umocowania prawne w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Jawność formalna
Jawność formalną ksiąg wieczystych określa Art. 2 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.), którego treść brzmi:
„Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, których uczyniono w niej wzmiankę”.
Jawność formalna ksiąg wieczystych oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może tę księgę przeglądać i zapoznawać się z jej treścią. Według Stanisława Rudnickiego – formalna jawność księgi wieczystej jest kamieniem węgielnym funkcjonowania ksiąg wieczystych.
Jawność formalna ksiąg wieczystych to nie tylko możliwość przeglądania księgi wieczystej i zapoznawania się z jej treścią. Skutkiem formalnej jawności ksiąg wieczystych jest to, że skoro każdy mógł się zapoznać z treścią księgi wieczystej, to w przypadku procesu sądowego nie może zasłaniać się niewiedzą w zakresie wzmianek o wnioskach i wpisach ujawnionych w księdze wieczystej.
Tak więc, zasłanianie się w procesie sądowym niewiedzą w zakresie wpisów w księdze wieczystej w świetle zasady formalnej jawności ksiąg wieczystych, jest bezskuteczne.
Przeglądanie treści ksiąg wieczystych
Księgę wieczystą można przeglądać w formie papierowej lub w formie elektronicznej.
Przeglądanie księgi wieczystej w formie papierowej odbywa się w Sądzie Rejonowym, sekretariacie wydziału wieczystoksięgowego w obecności pracownika sądu. W trakcie przeglądania papierowej treści księgi wieczystej osoba przeglądająca tę księgę może sporządzać notatki oraz odręczne wypisy.
Osoba przeglądająca księgę wieczystą w formie papierowej nie posiada dostępu do dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej może przeglądać jedynie osoba, która ma w tym interes prawny.
Od 2014 r. na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do istnieje możliwość przeglądania księgi wieczystej w formie elektronicznej. Stało się to możliwe dzięki przeniesieniu treści ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie papierowym do systemu informatycznego w procesie tzw. migracji ksiąg wieczystych.
Przeglądanie księgi wieczystej w formie elektronicznej za pośrednictwem Internetu polega na wywołaniu na ekran monitora aktualnej albo zupełnej treści żądanej księgi wieczystej. Taka forma prowadzenia ksiąg wieczystych pozwala na dostęp do treści księgi wieczystej i swobodne jej przeglądanie każdemu, kto zna numer księgi wieczystej oraz posiada dostęp do Internetu.
Przeczytaj: Jak znaleźć numer księgi wieczystej?
Jawność materialna ksiąg wieczystych
Konsekwencją zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych jest domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych.
Zgodnie z Art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
„Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”.
Zasada jawności materialnej ksiąg wieczystych ujawnia stan prawny nieruchomości. Jawność materialna księgi wieczystej dotyczy praw rzeczowych, osobistych oraz roszczeń określonych w Art. 16 u.o.k.w.i.h. Zasada jawności materialnej ksiąg wieczystych nie dotyczy natomiast danych stanowiących przedmiot wpisów ujętych w dziale I-O- księgi wieczystej „Oznaczenie nieruchomości”.
Domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest ściśle związane z istnieniem księgi wieczystej. W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, istnieje tylko zbiór dokumentów, zasada domniemania nie może być stosowana.
Domniemanie zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym posiada charakter wzruszalny, co oznacza, że może być obalone na skutek przeprowadzenia procesu prawnego o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Na domniemanie zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może powołać się każdy, kto ma w tym interes prawny. Np. jeżeli w dziale II „Własność”, jako właściciel ujawniona jest osoba, która nabyła daną nieruchomość na podstawie darowizny, to zgodnie z zasadą domniemania, osoba ta jest prawowitym właścicielem nieruchomości. Jeżeli, natomiast zgłosi się inna osoba, która wykaże, że na jej rzecz został wydany akt własności ziemi (Art.1, Ust.1 Ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U.Nr 27, poz. 250 ze zm.) z datą wcześniejszą aniżeli data darowizny osoby ujawnionej w księdze wieczystej, to osoba ta na podstawie posiadanych dokumentów nie może domagać się od sądu wieczystoksięgowego wpisania w dziale II księgi wieczystej siebie, jako właściciela zamiast dotychczasowego właściciela. Wobec zaistniałego sporu, sprawę o prawo własności nieruchomości musi rozstrzygnąć sąd.
Sąd wieczystoksięgowy może dokonać wpisu właściciela w dziale II księgi wieczystej – Własność, tylko wówczas, gdy „nowy właściciel” przedstawi sądowi prawomocny wyrok sądu nakazujący wykreślenie dotychczasowego właściciela i wpisanie w to miejsce właściciela prawowitego wskazanego przez sąd (Art. 31, Ust. 2 u.o.k.w.i.h.).
Przeczytaj: Jak i gdzie przechowywane są księgi wieczyste?
Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej a domniemanie wiarygodności księgi wieczystej
Domniemania wiarygodności księgi wieczystej nie podważa wpis ostrzeżenia zabezpieczającego roszczenie o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia wyłącza jedynie działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, natomiast nie działa przeciwko domniemaniu wiarygodności ksiąg wieczystych. Podobne działanie posiada wzmianka o wniosku, o apelacji lub o skardze kasacyjnej.
Przeczytaj: Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym
Podstawa prawna i merytoryczna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Stanisław Rudnicki – “Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz”.
Zdjęcie: Pixabay.com