Z księgą wieczystą konkretnego mieszkania chcemy się najczęściej zapoznać w sytuacji, gdy jesteśmy zainteresowani jego kupnem. Jakie informacje w niej znajdziemy?
Budowa księgi wieczystej mieszkania
Na wstępie należy podkreślić, że budowa księgi wieczystej jest taka sama dla każdego rodzaju nieruchomości – mieszkania, domu, działki, itd. Składają się na nią cztery działy oraz tzw. Okładka.
Rodzaj nieruchomości wypływa jednak na to, które rubryki księgi wieczystej są uzupełnione. Dla przykładu, w przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla działki, podrubryki związane z opisem lokalu (Podrubryka 1.4.4 – Lokal) będą zawierały informację “Brak wpisu” – co jest rzeczą oczywistą.
Co zatem powie nam księga wieczysta o mieszkaniu i jej właścicielu bądź właścicielach?
Okładka – Oznaczenie księgi wieczystej
Z “Okładki” księgi wieczystej dowiemy się, jaki jest numer danej księgi. Poznamy również nazwę i kod wydziału Sądu Rejonowego, który zajmuje się jej prowadzeniem (tam w razie potrzeby znajdziemy wersję papierową danej księgi oraz jej akta).
Kolejna informacja, to “Typ księgi” wskazujący na rodzaj nieruchomości lub formę prawa, dla którego księga wieczysta jest prowadzona. W przypadku mieszkania znajdziemy tu zazwyczaj jeden z poniższych wpisów:
- „Lokal stanowiący odrębną nieruchomość” – gdzie “odrębna nieruchomość” oznacza pełne (a właściwie najpełniejsze) prawo do nieruchomości,
- „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” – jest to ograniczone prawo rzeczowe, podmiotom wpisanym do księgi wieczystej przysługuje prawo do korzystania i rozporządzania mieszkaniem, jego właścicielem wciąż jednak pozostaje Spółdzielnia Mieszkaniowa.
Z rubryki “Dane o założeniu księgi wieczystej” dowiemy się, w wyniku jakiej sytuacji (dotyczącej lokalu), nastąpiło jej założenie. Możemy się tutaj spotkać m.in. z wpisem informującym o założeniu księgi wieczystej w wyniku wyodrębnienia lokalu, w wyniku odłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej, czy też założenia księgi dla nieruchomości, dla której wcześniej nie była prowadzona księga wieczysta.
“Chwila zapisania księgi” to data, godzina i minuta pierwszego zapisu księgi wieczystej w urządzeniach centralnej bazy danych ksiąg wieczystych. „Chwila ujawnienia księgi” to data, godzina i minuta pierwszego ujawnienia treści księgi wieczystej po zakończeniu migracji ksiąg wieczystych do wersji elektronicznej.
Przeczytaj: Numer księgi wieczystej po adresie nieruchomości
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości
Analizując ten dział księgi wieczystej poznamy dokładną lokalizację mieszkania, określoną przez:
- położenie nieruchomości: województwo, powiat, gmina, miejscowość, dzielnica
- jej adres: ulica, numer budynku, numer lokalu.
Z rubryk opisujących lokal dowiemy się, z ilu pomieszczeń (zwanych izbami) i jakiego rodzaju (np. kuchnia, pokój, przedpokój, łazienka) składa się mieszkanie. W tym miejscu będą również wpisane pomieszczenia przynależne do mieszkania, np. piwnica, komórka lokatorska, miejsce postojowe.
Oprócz tego dowiemy się, na którym piętrze (kondygnacji) mieszkanie jest położone oraz jaki ma metraż łącznie z metrażem pomieszczeń przynależnych (Rubryka 1.5.1 – Obszar).
Warto również zwrócić uwagę na pole “Przeznaczenie lokalu” – w przypadku mieszkania musi się tutaj znajdować informacja “Lokal mieszkalny”.
Sekcja “Wnioski i podstawy wpisów w księdze wieczystej” powie nam, na podstawie jakich dokumentów zostały dokonane wpisy w tej części księgi wieczystej, np. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa o przeniesienie jego własności w formie aktu notarialnego. Dowiemy się także, przez którego Notariusza akt został sporządzony oraz kiedy (konkretna data).
Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością
W przypadku księgi wieczystej dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość w tym dziale określona jest wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, z których właściciele lokali nie korzystają na wyłączność. Mowa m.in. o instalacjach elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, windach, dachu czy elewacji budynku.
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej obliczana jest jako iloraz powierzchni mieszkania oraz przynależnych do niego pomieszczeń (liczba podana w Rubryce 1.5.1. – Obszar) i sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami znajdującymi się w danej nieruchomości.
W przypadku księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w Podrubryce 1.11.3 – Opis spółdzielni mieszkaniowej znajdziemy nazwę, siedzibę oraz REGON spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem lokalu.
Na końcu działu znajdziemy ponownie informację o dokumentach, które stanowiły podstawę dokonanych wpisów.
Przeczytaj: Księga wieczysta bloku mieszkalnego – jakie informacje zawiera?
Dział II – Własność
Informacje w tym dziale odpowiedzą nam na pytanie – kto jest właścicielem mieszkania? Czy jest on jeden, a może jest ich kilku?
Dosyć często spotykaną sytuacją jest, że jako rodzaj wspólności podana jest wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. Oznacza to, że właścicielami danego mieszkania są osoby w związku małżeńskim, w którym obowiązuje współwłasność majątkowa. Właścicieli jest zatem dwóch – każdy z nich ma taki sam, równy udział (1/1) w prawie własności lokalu. W przypadku chęci sprzedaży mieszkania oboje muszą wyrazić na to zgodę.
Jeśli właścicielem mieszkania jest osoba fizyczna (bądź osoby – tak, jak w małżeństwie), księga wieczysta przedstawi nam jej:
- imię pierwsze,
- imię drugie (jeśli jest nadane),
- nazwisko,
- imię ojca,
- imię matki,
- PESEL (nie zawsze jest podany).
Bardzo ważna jest także informacja ujawniająca dokument, na podstawie którego właściciel mieszkania wszedł w jego posiadanie, np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, itp.
Przeczytaj: Księgi wieczyste po numerze PESEL lub REGON
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
Idealnie jest wtedy, gdy Dział III księgi wieczystej mieszkania nie posiada żadnych wpisów. W przeciwnym razie, w przypadku chęci zakupu takiego mieszkania musimy dążyć do poznania okoliczności powstania wpisów i najlepiej ich wykreślenia.
Jak sama nazwa Działu wskazuje, analizując treść księgi wieczystej mieszkania, możemy tutaj natrafić na wpisy dotyczące praw (np. prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy), roszczeń (np. roszczenie o przeniesienie własności) ustanowionych na rzecz osób trzecich w stosunku do danego mieszkania, a także ograniczeń w rozporządzaniu lokalem (np. sądowy zakaz sprzedaży nieruchomości) czy też ostrzeżeń (np. ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji komorniczej).
Kilka z nich omówiłam w osobnych artykułach:
- Dożywotnia służebność mieszkania
- Służebność osobista mieszkania
- Prawo pierwokupu
- Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości
Dział IV – Hipoteka
Dział IV księgi wieczystej powie nam, czy dane mieszkanie jest obciążone hipoteką (a może nie tylko jedną hipoteką) – np. w wyniku umowy kredytowej. Szczegóły obciążenia poznamy przeglądając Podrubrykę 4.4.1 – Treść hipoteki (roszczenia). Znajdziemy tam następujące informacje:
- rodzaj hipoteki (np. hipoteka umowna, hipoteka przymusowa),
- suma (wysokość) hipoteki,
- waluta,
- stosunek prawny hipoteki (np. umowa o pożyczkę, umowa kredytu).
W dalszej części Działu IV przeczytamy, kto jest wierzycielem hipotecznym – czyli podmiotem udzielającym kredytu, pożyczki, itp. Poznamy jego nazwę, siedzibę i REGON. A z części “Wnioski i podstawy wpisów” dowiemy się, na podstawie jakiego dokumentu hipotek została wpisana do księgi wieczystej.
Wzmianki
Na początku każdego z wymienionych działów może znajdować się również tzw. Wzmianka, która informuje o tym, że do Sądu Rejonowego wpłynął wniosek o wpis do księgi wieczystej – nie można tego lekceważyć. Po rozpatrzeniu wniosku przez Sąd wzmianka zostanie zastąpiona właściwym wpisem – jest to zatem ostrzeżenie przed tym, że treść przeglądanej księgi wieczystej ulegnie zmianie.
Przeczytaj także: Księga wieczysta działki – jakie informacje zawiera?
Zdjęcie: Fotolia