Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo to jest prawem zbywalnym, co oznacza, że można je sprzedać, darować oraz otrzymać w spadku. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można też wynająć. Prawo to może podlegać egzekucji komorniczej. Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć prawem dożywocia.
Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może być założona księga wieczysta (Art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie nakłada takiego obowiązku) w celu ustalenia stanu prawnego określonego lokalu.
Jeżeli osoba – właściciel spółdzielczego własnościowego praw do lokalu – nie składa wniosku o założenie księgi wieczystej a jedynie żąda ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której znajduje się lokal, to prawo to ujawnia się w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu charakteryzuje się tym, że właścicielem lokalu, jak i całego budynku, w którym położony jest dany lokal, jest spółdzielnia mieszkaniowa, a posiadający mieszkanie posiada prawo korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim (poza pewnymi wyjątkami).
Mieszkanie o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może być obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Przeczytaj: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – co to oznacza?
Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej
Na wstępie niniejszego rozdziału chcemy przypomnieć, czym jest księga wieczysta i dlaczego warto ją prowadzić.
Księga wieczysta to rodzaj publicznego rejestru składający się z czterech działów i okładki. W poszczególnych działach księgi wieczystej ujawnia się szczegółowe informacje na temat konkretnej nieruchomości. Z wpisów ujawnionych w księdze wieczystej można się dowiedzieć m.in., jakie jest przeznaczenie danej nieruchomości, jaką powierzchnię użytkową posiada np. mieszkanie oraz kto jest jego właścicielem, jak również o tym, czy dana nieruchomość jest obciążona np. hipoteką bądź innym ograniczonym prawem rzeczowym. Wpisy do księgi wieczystej dokonywane są przez sąd wieczystoksięgowy na podstawie odpowiednich dokumentów takich, jak akty notarialne, decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe oraz inne dokumenty posiadające cechy dokumentów urzędowych.
Jednak nie zawsze nieruchomość bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada założoną księgę wieczystą. Pomimo, że od wielu już lat istnieje możliwość założenia i prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na rynku nieruchomości wciąż pojawiają się lokale nieposiadające założonej księgi wieczystej.
Powodem braku księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bywa najczęściej nieuregulowany stan prawny nieruchomości lokalowej bądź nieuregulowany stan prawny budynku (bloku), w którym położony jest loka mieszkalny.
Tutaj należy przypomnieć, czym jest nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. Otóż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym należy rozumieć nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (zob. Mieszkania spółdzielcze na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym).
O nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości mówimy również wówczas, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe (Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Art. 113, Dz.U.2023.344). Dokumentem, który określa stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta.
Zasadą jest, że transakcję nabycia nieruchomości zawsze poprzedza dokładne zapoznanie się z treścią wpisów oraz wzmianek ujawnionych w księdze wieczystej. Zapoznanie się kupującego ze stanem prawnym nieruchomości wynikającym z treści wpisów ujawnionych w księdze wieczystej daje kupującemu poczucie bezpieczeństwa, a w przypadku niejasności pozwala na ich wyjaśnienia. Inaczej jest w przypadku braku księgi wieczystej. Potencjalny nabywca lokalu bez prowadzonej księgi wieczystej nie ma możliwości sprawdzenia stanu prawnego lokalu, m.in. własności, udziałów w nieruchomości, czy ciążących na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych, np. hipoteki.
Transakcja kupna-sprzedaży takiej nieruchomości może być ryzykowna. Często w przypadku niejasności dotyczącej np. prawa własności do nieruchomości, bezpieczniej jest wycofać się z transakcji nabycia nieruchomości bez księgi wieczystej, aniżeli później ponosić konsekwencje zakupu.
Skoro, zatem dla lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie prowadzi się księgi wieczystej to nasuwa się pytanie, czy na rynku nieruchomości można taki lokal sprzedać? Okazuje się, że tak. Proces nabycia – sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej powinien być zawsze wspomagany przez prawnika.
Przeczytaj: Jak założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
Dokumenty potrzebne do sprzedaży lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Przeniesienie prawa własności, w tym przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wymaga sporządzenia aktu notarialnego (Art. 172 ust. 4 w zw. z Art. 52 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Sporządzenie aktu notarialnego przez notariusza wymaga przedłożenia w kancelarii notarialnej następujących dokumentów:
- aktu notarialnego – jeśli sprzedający ma prawo własności,
- decyzji administracyjnej, która to prawo przyznaje,
- postanowienia sądu lub notariusza o przejęciu mieszkania na drodze spadku lub darowizny,
- zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o wydaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu w opłatach za czynsz oraz fundusz remontowy,
- zaświadczenia sprzedającego o zameldowaniu,
- oświadczenia sprzedającego o niezaleganiu w płatnościach za media (prąd, gaz, woda, RTV itp.),
- wypis z kartoteki lokali.
Notariusz sporządzając akt notarialny sprzedaży nieruchomości powinien zadbać, aby w akcie tym znalazło się oświadczenie zbywającego, że lokal nie posiada żadnych ukrytych wad jak również, że nie jest zadłużony i przeciwko właścicielowi lokalu nie są prowadzone żadne postępowania komornicze.
W przypadku poświadczenia nieprawdy, nabywca nieruchomości będzie mógł dochodzić swoich praw w sądzie.
Nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej zawsze jest obarczone pewnym ryzykiem. Jednakże w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej sytuacja jest na tyle korzystna, że nad kwestią własności, zadłużenia wobec spółdzielni, dostawców mediów bądź innych obciążeń czuwa spółdzielnia mieszkaniowa.
Często zdarza się, że nabywając lokal o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu już w trakcie sporządzania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży, notariusz umieszcza w tym akcie wniosek o założenie księgi wieczystej.
Jednak, aby mogło dojść do założenia księgi wieczystej poprzez złożenie wniosku w akcie notarialnym, spółdzielnia mieszkaniowa musi udowodnić, że jest właścicielem gruntu bądź użytkownikiem wieczystym, na którym pobudowała blok mieszkalny, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, a sprzedający wykaże, że jest właścicielem tego lokalu.
Jeżeli natomiast spółdzielnia nie jest właścicielem ani też użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym pobudowała blok mieszkalny nie istnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a jedynie ekspektatywa tego prawa.
Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej jest możliwa. Z uwagi na brak księgi wieczystej potencjalnym nabywcą mieszkania bez księgi wieczystej bywa najczęściej tylko nabywca, który dysponuje gotówką, bowiem brak księgi wieczystej wyklucza możliwość uzyskania kredytu hipotecznego.
Jeżeli natomiast sytuacja prawna pozwala na założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nic nie szkodzi na przeszkodzie, aby nabywca lokalu złożył do banku wniosek o uzyskanie kredytu hipotecznego. Warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie nieruchomości, dla której w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości, jest prowadzona księga wieczysta, bowiem do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece).
Obecnie na rynku nieruchomości transakcje nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczą nieruchomości z rynku wtórnego. Od 2007 r. nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nowych nieruchomościach.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Art. 17(2), Zbywalność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zdjęcie: Pexels.com