W świetle prawa przepisanie mieszkania na dziecko stanowi przeniesienie prawa majątkowego na osobę bliską. Przeniesienie przez rodziców prawa majątkowego na dziecko może się odbyć na zasadzie umowy darowizny, umowy dożywocia, testamentu.
Każda z wymienionych form przepisania mieszkania na dziecko ma nieco inne konsekwencje prawne. Umowa dożywocia oraz umowa darowizny powodują, że dziecko staje się właścicielem mieszkania z datą ujętą w umowie. Natomiast w przypadku testamentu dziecko staje się właścicielem mieszkania po otwarciu spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy.
Umowa darowizny
W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 888, celem umowy darowizny jest zobowiązanie się darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Darowizna jest sposobem na rozdysponowanie majątku jeszcze za życia darczyńcy. Należy jednak pamiętać, że w przypadku śmierci darczyńcy, darowizna wchodzi do masy spadkowej i jest uwzględniana przy wysokości spadku.
Przeniesienie prawa własności nieruchomości – mieszkania na dziecko na zasadzie darowizny wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W umowie darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego darczyńca przenosi prawo do nieruchomości na dziecko.
Darczyńca jest zobowiązany do poniesienia kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego. Podstawowe koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego to:
- opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej,
- taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej,
- podatek od spadków i darowizn,
- podatek od towarów i usług VAT w stawce 23% od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej,
- koszt wydania wypisów aktu notarialnego,
- podatek od towarów i usług VAT w stawce 23% od wydania wypisów aktu notarialnego.
Planując obdarowanie dziecka mieszkaniem najlepiej wcześniej poświęcić trochę czasu i dokonać analizy cen czynności notarialnych wśród notariuszy i wybrać tego, który oferuje dokonanie czynności prawnej w korzystnej cenie.
Przy czym nie musimy odwiedzać osobiście każdej kancelarii. Aby poznać ceny za czynności notarialne wystarczy wejść na stronę internetową danej kancelarii notarialnej bądź zadzwonić pod numer kancelarii i zapytać o koszty związane z konkretnymi czynnościami notarialnymi. Zapytanie o cenę usługi notarialnej pozwoli na wyłonienie notariusza, którego ceny za te same czynności notarialne będą niższe od cen stosowanych przez innych notariuszy. Wysokość pobieranych przez notariuszy opłat może się różnić nawet o kilkaset złotych.
W przypadku umowy darowizny należy pamiętać, że darczyńca (rodzic) może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (Art. 898 Kodeksu cywilnego).
Natomiast, jeżeli darczyńca po wykonaniu darowizny popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.
Rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie dwóch lat od jej wykonania.
Umowa dożywocia
Jedną z form przekazania nieruchomości – mieszkania dziecku jest zawarcie umowy dożywocia. Definicje umowy dożywocia określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Zgodnie z treścią tej definicji umowa o dożywocie polega na tym, że:
„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę, jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Tak więc, w przypadku zawarcia umowy o dożywocie, dziecko w zamian za obdarowanie go nieruchomością, mieszkaniem jest zobowiązane do wykonania określonych świadczeń na rzecz rodzica, który przepisał na nie daną nieruchomość.
Umowę dożywocia dla jej ważności należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Stronami umowy dożywocia mogą być tylko osoby pełnoletnie.
Umowa dożywocia w odróżnieniu od umowy darowizny nie jest brana pod uwagę w przypadku ustalania zachowku.
Przeczytaj: Umowa darowizny czy umowa dożywocia – które rozwiązanie wybrać?
Testament
Jedną z form przepisania mieszkania na dziecko jest zapis mieszkania w testamencie.
Testament to rozrządzenie własnym majątkiem na wypadek śmierci. W Polsce kwestie związane ze sporządzaniem testamentów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
Rodzic, który chce, aby jego mieszkanie trafiło w ręce jego dziecka powinien sporządzić testament. W przypadku braku testamentu majątek pozostawiony przez rodzica zostanie rozdysponowany zgodnie z ustawową kolejnością dziedziczenia. Może się wówczas okazać, że mieszkanie, które było przeznaczone dla dziecka otrzyma ktoś zupełnie inny.
Tak więc, aby skutecznie zapisać mieszkanie dziecku należy sporządzić testament i w nim wskazać z imienia i nazwiska osobę, której pozostawia się mieszkanie, bowiem jak na razie, jeżeli nie zgadzamy się z ustawową kolejnością dziedziczenia, sporządzenie testamentu jest jedynym sposobem na rozporządzenie swoim majątkiem na wypadek śmierci.
Należy pamiętać, że testament musi być napisany własnoręcznie, opatrzony datą i własnoręcznym podpisem testatora. Zaleca się, aby testament był sporządzony w obecności notariusza.
Przeczytaj: Jak napisać testament?
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Zdjęcie: Pexels.com