Zakup działki budowlanej to nie tylko wydatek znacznej kwoty pieniężnej, ale przede wszystkim duża dawka stresu. Nabywając określoną nieruchomość można bowiem w „pakiecie” otrzymać nie tylko działkę, ale i wszelkiego rodzaju długi ciążące na nabytej nieruchomości. Gdzie i w jaki sposób sprawdzić zadłużenie działki, o tym można się dowiedzieć z poniższego artykułu.
W myśl polskiego prawa, nabywca działki (nieruchomości) odciążonej długami bądź innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi i osobistymi, przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, nabywa określoną działkę (nieruchomość) wraz z tymi obciążeniami (art. 7 ustawy z dni 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.k.w.h.).
Aby uniknąć takiej sytuacji i z dnia na dzień nie stać się dłużnikiem, należy dołożyć wszelkiej staranności i sprawdzić zadłużenie działki jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Jak sprawdzić, czy działka nie jest zadłużona?
W celu sprawdzenia zadłużenia działki należy zapoznać się z dokumentami określającymi stan prawny działki. Do dokumentów tych zaliczane są w szczególności:
- Księga wieczysta prowadzona dla nabywanej nieruchomości.
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) bądź jeżeli gmina nie posiada MPZP Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, która jest dokumentem (instrument planowania przestrzennego) określającym sposób zagospodarowania danej działki (jeżeli taka została wydana).
- Dokumenty podatkowe – podatki i opłaty lokalne (od nieruchomości).
- Inne dokumenty świadczące o ponoszeniu opłat za energię elektryczną, gazową, wodę i ścieki itd.
Sprawdzenie księgi wieczystej działki pod względem ewentualnego jej zadłużenia
Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości (działki), prowadzonym zgodnie z wymogami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest księga wieczysta.
Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości (nie dla właścicieli) w celu ustalenia ich stanu prawnego. Księgi wieczyste pełnią funkcję rejestracyjną i ewidencyjną.
Księga wieczysta składa się z czterech działów, z których:
- Dział I – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
- Dział II – obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
- Dział III – przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
- Dział IV – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Księgi wieczyste prowadzone są przez Sady Rejonowe w systemie informatycznym.
Stan prawny nieruchomości określają działy II-IV księgi wieczystej.
Sprawdzając działkę pod względem ewentualnego jej zadłużenia należy wnikliwie przejrzeć wpisy ujawnione w poszczególnych działach księgi wieczystej. Co prawda, Dział I księgi wieczystej nie określa stanu prawnego nieruchomości, a jedynie umiejscawia ją w przestrzeni i określa jej cechy fizyczne, to jednak w połączeniu z prawami wynikającymi z dalszych działów księgi wieczystej, opis nieruchomości nabiera znaczenia prawnego.
Dział I księgi wieczystej składa się z działu I-O- „Oznaczenie nieruchomości” oraz działu I-Sp – „Spis praw związanych z nieruchomością”.
W Dziale I-Sp mogą znaleźć się zapisy informujące przyszłego nabywcę o prawach, jakie mu przysługują względem innych nieruchomości. Mogą więc znaleźć się tutaj informacje, że właściciel nabywanej działki posiada prawo przechodu bądź przejazdu przez inną działkę zwaną służebną o wskazanym numerze księgi wieczystej (księga powiązana). Informacja o tym, że nabywana działka jest władnącą w stosunku do innej powinna być ujawniona w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej.
Jeżeli w Dziale I-S „Spis praw związanych z nieruchomością” nie znajdujemy żadnych wpisów, należy uważać, że działce nie przysługują w stosunku do innych nieruchomości żadne prawa.
Może zaistnieć też sytuacja, że nabywana działa jest obciążona służebnością przechodu bądź przesyłu czy służebnością drogi koniecznej. Służebność ta powinna być ujawniona w Dziale III księgi wieczystej.
W Dziale II – „Własność” należy zwrócić uwagę na wpis w rubryce 2.6 określający podstawę nabycia nieruchomości.
Może się bowiem okazać, że sprzedający stał się właścicielem działki na skutek umowy o dożywocie. Konsekwencją nabycia działki obarczonej prawem dożywocia będzie przejęcie osobistej odpowiedzialności za świadczenie objęte tym prawem.
Należy przypomnieć, że prawo dożywocia powstaje w wyniku umowy – aktu notarialnego, sporządzonej przez notariusza i polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy-dożywotnikowi utrzymanie do końca życia, czyli dożywotnio. Nabywca zatem powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (Art. 908 § 1, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej k.c.).
W myśl Art. 910 § 1 ustawy k.c., osoba, która nabywa nieruchomość obciążoną prawem dożywocia ujawnionym bądź nieujawnionym w księdze wieczystej, wchodzi nie tylko w prawa właściciela nieruchomości, ale także w jego obowiązki wobec dożywotnika.
W przypadku prawa dożywocia nie można uchylać się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, bowiem w myśl Art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia nie działa przeciwko temu prawu.
Co prawda, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, może liczyć na wygaśnięcie tego prawa lub zrzeczenie się dożywocia przez dożywotnika, jednakże, aby mogło do tego dojść potrzebna jest wola dożywotnika oraz cierpliwość nabywcy działki obciążonej prawem dożywocia.
Sprawdzając wpisy ujawnione w Dziale II księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na zgodność danych osoby podającej się za właściciela z danymi ujawnionymi w Dziele II. Jakiekolwiek niejasności dotyczące właściciela nieruchomości powinny wzbudzić niepokój kupującego, a w przypadku uchylania się właściciela od wyjaśnień kupujący powinien odstąpić od nabycia działki.
Przeczytaj: Umowa o dożywocie w księdze wieczystej – co oznacza ten wpis i jak go dokonać?
W Dziale III księgi wieczystej mogą znaleźć się zapisy ujawniające obciążenie działki prawami mogącymi generować koszty dla przyszłego jej właściciela.
Do jednego z takich praw należy prawo dożywocia, o którym wspomniano powyżej. Co ważne, prawo dożywocia nie jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
W Dziale III księgi wieczystej może znaleźć się również zapis o konieczności uiszczania przez każdoczesnego właściciela działki opłaty przekształceniowej (działka zabudowana, bądź w budowie).
Informację o opłacie przekształceniowej i ewentualnym zadłużeniu działki z tego tytułu można sprawdzić w gminie bądź urzędzie miasta. Należy mieć na uwadze, że ustanowiona przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), opłata przekształceniowa w przypadku zbycia nieruchomości przez jej właściciela, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej wynika z zapisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
W myśl cytowanej ustawy obowiązek uiszczania opłaty przekształceniowej to okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Okres ten może zostać skrócony, jeżeli właściciel dokona jednorazowej wpłaty należności naliczonej przez dany organ.
Wpisanie roszczenia do księgi wieczystej o opłatę przekształceniową oznacza, że wpis ten jest skuteczny wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, a w razie nieuiszczenia tej opłaty, podmiot, który wydał zaświadczenie ma prawo dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń w drodze egzekucji z nieruchomości.
W Dziale III księgi wieczystej mogą znaleźć się także wpisy informujące o ustanowieniu na danej nieruchomości np. służebności przechodu, przesyłu czy służebności drogi koniecznej. Służebności te mogą być odpłatne, a informacja o wysokości opłaty powinna znaleźć się w księdze wieczystej.
W Dziale IV – „Hipoteka” mogą się znaleźć zapisy świadczące o obciążeniu nieruchomości hipoteką.
Zapewne najbardziej komfortową dla kupującego działkę będzie sytuacja, w której przeglądając księgę wieczystą prowadzoną dla danej działki, w Dziale IV ”Hipoteka” w rubrykach odnoszących się do opisu hipoteki:
4.1 – Wzmianki w dziale IV,
4.2 – Numer hipoteki (roszczenia),
4.3 – Napis,
4.4 – Treść wpisu,
4.5 – Podstawa wpisu,
4.6 – Dane o wniosku i chwili wpisu,
4.7 – Komentarz do migracji,
znajdzie się wpis „Brak wpisu”.
W Dziale IV księgi wieczystej mogą być ujawnione hipoteki zarówno umowne, jak i przymusowe.
Jak dotrzeć do treści księgi wieczystej interesującej nas działki?
Należy nadmienić, że księga wieczysta jest prowadzona w systemie teleinformatycznym i każdy kto zna numer księgi wieczystej może tę księgę przeglądać za pomocą ogólnie dostępnego umieszczonego w Internecie portalu: Ekw.ms.gov.pl.
Aby móc zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości, należy mieć dostęp do komputera oraz znać numer księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości (zob. Numer księgi wieczystej – najważniejsze informacje).
Sprawdzając wpisy w księdze wieczystej szczególnie pod względem obciążenia i zadłużenia należy przyjrzeć się również informacjom ujętym w rubryce „Wzmianka o wniosku”.
Wzmianka o wniosku jest umieszczona w każdym dziale księgi wieczystej. Wzmianka składa się z numeru kolejnego dziennika KW, którym oznaczony został wniosek z dodaniem dwóch końcowych cyfr każdego roku. Pokazanie się wzmianki w w/w formie, wskazuje, że do sądu wpłynął wniosek o wpis i z chwilą jego ujawnienia, treść księgi wieczystej może ulec zmianie. W sytuacji, gdy w księdze wieczystej widnieje wzmianka, zaufanie do treści księgi wieczystej powinno być ograniczone.
Jeżeli wzmianka pokazała się w Dziale IV księgi wieczystej, to jest to sygnał, że być może właściciel nieruchomości właśnie zaciągnął kredyt hipoteczny bądź nieruchomość została obciążona hipoteką przymusową. Ponadto wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (Art.8 u.k.w.h.).
Należy podkreślić, że hipoteka przymusowa nie powstaje w wyniku umowy tak jak hipoteka umowna, lecz na skutek jednostronnej czynności wierzyciela i służy ona nie tylko do zabezpieczenia roszczeń, ale także do egzekucji wierzytelności niespłaconej w terminie (niezapłacone podatki bądź długi prywatne).
W przypadku dostrzeżenia wzmianki, należy podjąć starania i dotrzeć do treści złożonego wniosku (sprawdzić akta księgi wieczystej).
Uwaga! Szczegółowe informacje dotyczące wybranej działki oraz jej otoczenia uzyskasz na stronie Dzialki360.pl. Znajdź działkę na mapie i wygeneruj dla niej raport!
Sprawdzenie MPZP działki pod względem ewentualnego jej zadłużenia
Nabywając działkę na cele budowlane nie możemy bazować tylko na opinii sprzedającego i uwierzyć jego słowom, że działka jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane.
Przeznaczenie działki w terenie określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy (MPZP). Aby rozwiać wszelkie wątpliwości odnośnie przeznaczenia działki w MPZP, należy wystąpić do gminy (urzędu miasta), w obszarze której położona jest działka, z zapytaniem, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest dana działka (podajemy numer działki oraz jej obręb ewidencyjny).
Wniosek o opinię z MPZP skierowany do gminy, w obszarze której położona jest działka, należy opłacić. Wysokość opłaty, jaką należy uiścić przed wydaniem opinii, określa decyzja wójta bądź burmistrza umieszczona na stronie internetowej gminy.
Z opinii dotyczącej działki dowiemy się o jej przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz o przeznaczeniu w tym planie działek sąsiednich, przyległych do sprawdzanej działki. Jest to o tyle ważne, że znając przeznaczenie działek sąsiednich w MPZP możemy uniknąć np. zakupu działki graniczącej z działkami, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały pod budowę np. obwodnicy miasta – drogi szybkiego ruchu czy innej inwestycji, która po jej realizacji będzie miała negatywny wpływ na komfort mieszkania w danym obszarze.
Przed pozyskaniem opinii gminy na temat przeznaczenia działki w MPZP możemy sięgnąć do raportów o działce umieszczonych na stronie internetowej pod adresem: https://www.dzialki360.pl/.
Pełna analiza danych fizjograficzno-geologicznych w zakresie położenia działki pozwala oszacować ryzyko związane z zakupem działki. Dodatkowo raport udziela informacji o planowanych zmianach w otoczeniu działki oraz ewentualnych zagrożeniach i uciążliwościach występujących na danym terenie.
Dzięki dogłębnej analizie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy możemy uniknąć ryzyka nabycia działki, na której posadowienie wymarzonego domu będzie co najmniej trudne, co z kolei w przyszłości może mieć wpływ na komfort korzystania z nabytej nieruchomości.
Podatki i opłaty lokalne (od nieruchomości)
W przypadku działki (budowlanej, rolnej bądź leśnej) jej zadłużenie może być konsekwencją niezapłaconych podatków.
Organem podatkowym właściwym w sprawie podatku od nieruchomości, rolnego bądź leśnego jest wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
Aby sprawdzić, czy za daną działkę wniesiono ustanowiony prawem podatek, należy udać się do urzędu gminy bądź miasta i tam poprosić o udzielenie informacji na temat uiszczania podatków od działki o znanym nam adresie administracyjnym.
Informacje o wniesieniu podatku do organu podatkowego uzyskamy w urzędzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, odpowiedzialnym za naliczanie podatków.
Inne opłaty dotyczące działki
Wśród innych opłat obciążających działkę mogą znaleźć się opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę czy ścieki.
Aby sprawdzić, czy zbywający działkę nie zalega z płatnościami za zużytą energię elektryczną wodę bądź gaz, należy poprosić właściciela działki o przedłożenie stosownych zaświadczeń wydanych przez operatorów wymienionych sieci. Sprawdzając dokumenty należy zwrócić uwagę na datę ich wydania przez operatora. Wskazanym jest, aby daty dokumentów były aktualne.
Kupno zadłużonej działki – konsekwencje dla nowego właściciela
Potencjalny nabywca działki zadłużonej – obciążonej opłatami, może taką działkę nabyć i przejąć na siebie spłatę długów bądź jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego domagać spłaty zadłużenia przez sprzedającego.
Nabywając działkę zadłużoną należy liczyć się z tym, że z chwilą podpisania aktu notarialnego nowy właściciel staje się dłużnikiem.
W przypadku długu hipotecznego nowy właściciel działki będzie zobowiązany do jego spłaty, bowiem w myśl ustawy o księgach wieczystych i hipotece zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, który może dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
W sytuacji, gdy działka obciążona jest prawem dożywocia, jej nabywca (Art. 910 § 1 ustawy k.c.), niezależnie od tego czy prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej czy też nie, wchodzi nie tylko w prawa właściciela nieruchomości, ale także w jego obowiązki wobec dożywotnika.
Kupno działki zadłużonej np. z tytułu niezapłaconych podatków również powoduje to, że nowy właściciel będzie zobowiązany do ich uregulowania.
Podobnie rzecz się ma w przypadku niezapłaconej opłaty przekształceniowej. Ustanowiona przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) opłata przekształceniowa i ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości, w przypadku zbycia tej nieruchomości, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, że nabywca takiej działki będzie zobowiązany do zapłaty ustalonej opłaty przekształceniowej. Wpisanie roszczenia do księgi wieczystej o opłatę przekształceniową oznacza, że wpis ten jest skuteczny wobec każdego właściciela nieruchomości, a w razie nieuiszczenia tej opłaty, podmiot, który wydał zaświadczenie ma prawo dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń w drodze egzekucji z nieruchomości.
Tak więc, aby nie narazić się na kupno działki obciążonej długami i stać się dłużnikiem, każdy potencjalny nabywca działki (nieruchomości) powinien sprawdzić stan jej zadłużenia.
W przypadku braku czasu bądź wiedzy w zakresie profesjonalnego sprawdzania dokumentów świadczących o ewentualnym zadłużeniu działki, czynności te należy zlecić wyspecjalizowanym w tym zakresie audytorom.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Zdjęcie: Unsplash.com