Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które w przeciwieństwie do innych ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność, zastaw) opiera się o przepisy ogólne zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz przepisy szczegółowe ujęte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h).
W myśl ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o.k.w.i.h., wpisy dotyczące hipotek z określeniem przedmiotu hipoteki, rodzaju hipoteki oraz wierzytelności zabezpieczonej hipoteką ujmuje się w Dziale IV księgi wieczystej.
Działy księgi wieczystej
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz także w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Księgi wieczyste prowadzone zarówno dla nieruchomości, jak i dla ograniczonego prawa rzeczowego, składają się z czterech działów oraz okładki.
Struktura księgi wieczystej – jej budowa została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym. Obecna struktura księgi wieczystej, określona w cytowanym rozporządzeniu została zachowana z tą różnicą, że dotychczasowe łamy księgi wieczyste zostały nazwane działami, które podzielono na rubryki i podpola.
Podział księgi wieczystej na cztery działy, a następnie podział każdego działu na rubryki i podpola posiada charakter czysto porządkowy.
Dział I pierwszy księgi wieczystej obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
Dział II księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkownika wieczystego.
Dział III księgi wieczystej jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
Dział IV księgi wieczystej został przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Istota hipoteki
W świetle prawa hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Istotą hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności (np. kredytu bankowego) poprzez obciążenie danej nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością.
Tak więc, w Dziale IV „Hipoteka” umieszczane są wpisy dotyczące ustanowienia zabezpieczenia wierzytelności – najczęściej kredytu udzielonego przez banki. W dziale tym można również spotkać wpisy hipotek ustanowione na rzecz Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, osób prawnych czy osób fizycznych.
Hipoteka może być ustanowiona nie tylko na nieruchomości, ale również na prawie, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy też prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Przeczytaj: Ustanowienie hipoteki – wpis w księdze wieczystej
Budowa i zawartość IV działu księgi wieczystej
Dział IV księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, podobnie jak działy I-III księgi wieczystej, został podzielony na rubryki:
4.1 – Wzmianki w dziale IV,
4.2 – Numer hipoteki (roszczenia),
4.3 – Napis,
4.4 – treść wpisu.
Rubryka 4.4 jest podzielona na podrubrykę:
4.4.1 – Treść hipoteki (roszczenia),
4.4.2 – Skarb Państwa,
4.4.3 – Jednostka samorządu terytorialnego,
4.4.4 – Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawna,
4.4.5 – Osoba fizyczna.
W poszczególnych polach podrubryki 4.4.1- Treść hipoteki, wpisuje się:
- rodzaj i charakter hipoteki, np. hipoteka umowna, hipoteka przymusowa,
- sumę hipoteki wyrażoną w pieniądzu, np. 800 000 zł,
- sumę hipoteki wyrażoną słownie, np. osiemset tysięcy,
- walutę sumy, w jakiej ustanowiono hipotekę, np. zł,
- termin zapłaty wierzytelności, w przypadku kredytu – termin spłaty kredytu.
Analiza wpisów ujawnionych w Dziale IV księgi wieczystej
Pomimo, że stan prawny nieruchomości wynika z wpisów ujawnionych w każdym dziale księgi wieczystej, to jednak, każdy, kto nosi się z zamiarem nabycia nieruchomości powinien obowiązkowo zapoznać się z treścią Działu IV księgi wieczystej, jakim jest hipoteka.
Już na wstępie Działu IV księgi wieczystej można natknąć się na informację zawartą w rubryce 4.1 pod nazwą „Wzmianka”.
Jeżeli w polach wskazanych dla wzmianki wprowadzono informacje oznaczające kod wydziału, kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych (dz., kw.,), którym został oznaczony wniosek z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku oraz datę, godzinę i minutę, to oznacza to, że do sądu wpłynął wniosek o wpis do działu IV księgi wieczystej, który po jego dokonaniu może w istotny sposób zmienić treść księgi wieczystej. W takim przypadku zaufanie do danej księgi wieczystej powinno być ograniczone, zwłaszcza że wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Dopóki w księdze wieczystej istnieje wzmianka, rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy danej nieruchomości:
”Rękojmia jest wyłączona dopóty, dopóki wzmianka (ostrzeżenie) nie zostanie wykreślona.” St. Rudnicki. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz.
Aby skutecznie zapoznać się z treścią wniosku, na podstawie którego została wpisana wzmianka, należy udać się do sądu wieczystoksięgowego, właściwego dla miejsca prowadzenia danej księgi wieczystej i tam złożyć wniosek o pozwolenie na wgląd do dokumentów oczekujących na wpis do księgi wieczystej. Należy pamiętać, że dokumenty mogą przeglądać notariusze oraz osoby posiadające interes prawny w tym zakresie. Nie posiada interesu prawnego ten, który domaga się udostępnienia dokumentów znajdujących się w sądzie tylko ze zwykłej ciekawości.
Obowiązek potencjalnego nabywcy w zakresie poznania wpisów ujawnionych w dziale IV księgi wieczystej wiąże się z istotą hipoteki, która polega na tym, że każdy następny nabywca nieruchomości staje się dłużnikiem hipotecznym, a więc nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką może się wiązać z koniecznością spłaty długu hipotecznego.
Dla wierzyciela (np. banku) nie ma znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości obciążonej długiem hipotecznym albowiem każdoczesny właściciel nieruchomości, który nabył daną nieruchomość poprzez czynność prawną (akt notarialny) odpowiada za długi hipoteczne swego poprzednika.
Przeczytaj również: Jak sprawdzić, czy kupowane mieszkanie nie jest zadłużone?
Podstawa prawna i inne źródła:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Stanisław Rudnicki.
Zdjęcie: Pexels.com