Jednym z czterech działów księgi wieczystej jest Dział II – „Własność”, w którym dokonuje się wpisów ujawniających właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego, jak również uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości. Księgi wieczyste stanowią jedyny w swoim rodzaju rejestr stanu prawnego nieruchomości. Podstawową funkcją i celem ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Księga wieczysta składa się z czterech działów oraz okładki. Podział księgi wieczystej na działy ma charakter porządkowy.
Szczegółowe informacje w zakresie wpisów w poszczególnych działach księgi wieczystej zostały zawarte w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
Budowa i zawartość II działu księgi wieczystej
Zgodnie z treścią wspomnianego rozporządzenia Dział II – „Własność” księgi wieczystej zawiera rubryki:
- 2.2 „Właściciel”,
- 2.3 „Właściciel wyodrębnionego lokalu”,
- 2.4 „Użytkownik wieczysty”,
- oraz rubrykę 2.5 „Uprawniony” występującą tylko w przypadku typu księgi wieczystej „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.
Struktura rubryk 2.2, 2.4, 2.5 zbudowana jest z następujących podrubryk:
- „Udział”,
- ”Skarb Państwa”,
- „Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny”,
- „ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej”,
- „Osoba fizyczna”.
Rubryka 2.3 „Właściciel wyodrębnionego lokalu” nie podlega podziałowi na podrubryki.
Jeżeli właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa wówczas w podrubrykach określających właściciela ujawnia się udział w prawie, pełną nazwę organu reprezentującego Skarb Państwa, osoby prawnej, której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa – np. dla lasów będących własnością Skarbu Państwa w rubryce „Właściciel” wprowadza się: ”SKARB PAŃSTWA W ZARZĄDZIE PAŃSTWOWEGO GOSPODARSTWA LEŚNEGO LASY PAŃSTWOWE NADLEŚNICTWO …………. (nazwa Nadleśnictwa)”.
W przypadku, gdy nieruchomość znajduje się w trwałym zarządzie jednostki nieposiadającej osobowości prawnej, wówczas w podrubrykach Skarb Państwa dotyczących własności wskazuje się Skarb Państwa oraz nazwę organu i jego siedzibę, jako trwałego zarządcy.
Zarówno dla nieruchomości będących w zarządzie Skarbu Państwa, jak i w trwałym zarządzie Skarbu Państwa, podaje się REGON osoby prawnej, której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa lub państwowej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, której oddano nieruchomość w trwały zarząd lub zarząd.
Nieruchomości będące własnością samorządu terytorialnego lub związku międzygminnego opisuje się w dziale II – „Własność” poprzez podanie nazwy jednostki samorządu terytorialnego lub jej związku z określeniem jej siedziby, numeru identyfikacyjnego REGON.
W rubryce „Właściciel” dla właściciela wyodrębnionego lokalu wpisuje się właściciela lub współwłaściciela lokalu podając numer udziału w prawie, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, lub wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wpisuje się również numer księgi wieczystej tej nieruchomości oraz numer lokalu.
Wzmianka w II dziale księgi wieczystej
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, Dział II księgi wieczystej podobnie jak wszystkie pozostałe trzy działy zawiera rubrykę „Wzmianka w księdze wieczystej”.
W dziale II, wzmianka znajduje się w rubryce 3.1. i w poszczególnych podrubrykach obejmuje wpisy dotyczące złożonych wniosków, skarg na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, skardze kasacyjnej lub wszczęciu postępowania z urzędu.
Z uwagi na rolę, jaką pełni wzmianka w księdze wieczystej, w poszczególnych podrubrykach podaje się chwilę zamieszczenia wzmianki, chwilę wykreślenia wzmianki z podaniem daty, godziny, i minuty zamieszczenia bądź wykreślenia w księdze wieczystej. W jednej z podrubryk podaje się podstawę wykreślenia lub przyczynę usunięcia wzmianki w księdze wieczystej.
Przeczytaj: Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?
Komentarz do migracji
Dział II księgi wieczystej zawiera w swej treści rubrykę „Komentarz do migracji”. W jedynym podpolu tej rubryki ujawnia się wpisy lub części wpisów ujawnione w księdze wieczystej w toku migracji, które zawierają treść nieobjętą strukturą księgi wieczystej, a także projekty wpisów przeniesione z dotychczasowej księgi wieczystej.
Dokumenty potwierdzające prawo do nieruchomości
Istotną informacją ujętą dziale II księgi wieczystej jest informacja o tym, w jaki sposób ujawniony w księdze wieczystej właściciel nabył prawo do nieruchomości, a więc czy nabył to prawo w wyniku spadku, darowizny czy zakupu.
Jednocześnie wraz z wymienieniem prawa nabycia nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości ujawnia się dane dokumentu będącego podstawą nabycia nieruchomości. Informacje o pochodzeniu nieruchomości mają istotne znaczenie w przypadku zbycia nieruchomości.
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności
W przypadku niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności, usunięcie tej niezgodności może nastąpić tylko wówczas, gdy niezgodność ta będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.
W praktyce może np. zaistnieć sytuacja, w której w księdze wieczystej na podstawie umowy darowizny jako właściciel została ujawniona osoba o nazwisku „A”.
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 3, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Jeżeli natomiast zgłosi się osoba np. o nazwisku „B”, która będzie posiadała dokument – np. akt własności ziemi wydany wcześniej aniżeli akt umowy darowizny, to osoba ta nie może domagać się tego, aby na podstawie posiadanego dokumentu wpisać ją w miejsce „A” jako właściciela.
Wpisanie przez Sąd wieczystoksięgowy nowego właściciela w dziale II księgi wieczystej wymaga bowiem prawomocnego wyroku sądowego nakazującego wykreślenie osoby „A” i wpisanie w to miejsce osoby „B”. Dzieje się tak dlatego, że sąd wieczystoksięgowy nie może rozstrzygać sporów o własność, a w tym przypadku sprawa tego dotyczy. Wykreślenie z księgi wieczystej osoby ”A” i wpisanie w jej miejsce osoby „B” bez rozstrzygnięcia prawa własności do nieruchomości jest niemożliwe.
Przeczytaj również: Księga wieczysta mieszkania – jakie informacje zawiera?
Podstawa prawna i pozostałe źródła:
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Stanisław Rudnicki
Zdjęcie: Pexels.com