W dotychczasowym systemie prawnym, pomimo wielu prób, nie udało się wprowadzić zasady powszechności zakładania ksiąg wieczystych w znaczeniu ich obligatoryjnego wprowadzania i prowadzenia dla każdej istniejącej nieruchomości.
Przyczyny powyższego stanu należy dopatrywać się m.in. w tym, że w obowiązującym prawie, powstanie, zmiana czy przeniesienie niektórych praw rzeczowych uzależnia się od wpisu w księdze wieczystej. Takie uzależnienie dotyczy np.:
- przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, ujawnionego w księdze wieczystej bądź zrzeczenie się takiego prawa (Art. 245, 246 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny),
- powstanie i przeniesienie w drodze umowy użytkowania wieczystego,
- ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych (Art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali),
- ustanowienie hipoteki (Art. 67 ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) i zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego.
Przełomem w działaniach zmierzających do objęcia księgami wieczystymi nieruchomości było wprowadzenie w życie ustawy z dnia 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Na mocy Art. 2.1 cytowanej ustawy, starostowie oraz organy inne reprezentujące Skarb Państwa (np. AWRSP, PGL) otrzymały polecenie złożenia w we właściwych sądach rejonowych wniosków o ujawnienie w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu tego prawa. Na skutek prowadzonych czynności administracyjnych, na dzień dzisiejszy trudno jest znaleźć nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, która nie miałaby urządzonej księgi wieczystej (z wyjątkiem nieruchomości objętych przepisami dekretu z 26 października 1945 r. o własności gruntów na obszarze m.st. Warszawy, których ta ustawa nie dotyczy).
Obowiązek ujawniania prawa własności nieruchomości w księgach wieczystych
Pomimo, że w systemie obowiązującego prawa nie znajdujemy wskazań do obligatoryjnego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, to jednak istnieją przepisy, które nakładają na właścicieli nieruchomości obowiązek ujawniania prawa własności nieruchomości w księgach wieczystych. Obowiązek ten powstaje m.in. w momencie nabywania nowej nieruchomości bądź otrzymania darowizny nieruchomości.
W myśl Art. 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.):
„Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”.
W przypadku sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza, to na nim ciąży obowiązek ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, bądź w przypadku braku księgi wieczystej obowiązek jej założenia i ujawnienia prawa własności.
Również sądy oraz organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego mają obowiązek zawiadamiania sądu właściwego dla prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. W przypadku, gdy sąd otrzyma informację od w/w organów o zmianie właściciela nieruchomości, dla której jest założona księga wieczysta, z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Niezwłocznie po ujawnieniu w Dziale III księgi wieczystej ostrzeżenia, sąd zawiadamia właściciela nieruchomości o zaistniałej niezgodności oraz poucza o obowiązku ujawnienia prawa własności nieruchomości w terminie 1 miesiąca od dnia otrzymania niniejszego zawiadomienia.
Nieujawnienie prawa własności w księdze wieczystej wiąże się z konsekwencjami finansowymi. Otóż, zgonie z Art. 36 ust. 4 u.o.k.w.i.h., opieszałemu właścicielowi nieruchomości sąd może wymierzyć grzywnę w wysokości od 500 zł do 10. 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości grzywny uiszczone mogą być umorzone w całości lub części.
Przeczytaj: Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym
Dlaczego niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej?
Pomimo wprowadzenia w życie aktów prawnych mających na celu upowszechnienie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych takich jak:
- nałożenie na właścicieli nieruchomości obowiązku ujawniania prawa własności w księdze wieczystej,
- ujawnienia z urzędu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym,
- aktualizacja treści księgi wieczystej przez sąd,
- wprowadzenie praw uzależniających powstanie danego prawa od wpisu do księgi wieczystej,
wiele nieruchomości nie posiada założonej księgi wieczystej.
Problem braku księgi wieczystej ujawnia się w momencie obrotu nieruchomościami. Okazuje się, że wśród nieruchomości oferowanych do sprzedaży, wiele z nich nie posiada założonej księgi wieczystej. Głównej przyczyny braku księgi wieczystej należy dopatrywać się m.in. w bardzo burzliwej historii naszego kraju, jak również w dość często zmienianych przepisach prawa administracyjnego.
Wśród nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej istotną cześć stanowią nieruchomości gruntowe położone na terenach ziem odzyskanych, tzw. poniemieckich. Prawa do nieruchomości „poniemieckich” były nadawane ich właścicielom tzw. aktem nadania, który to dokument po pięciu latach stał się poświadczeniem własności. Obecnie w sytuacji braku księgi wieczystej oraz dokumentu aktu nadania dla nieruchomości położonej na tzw. gruntach poniemieckich, założenie księgi wieczystej dla tej nieruchomości może okazać się problemem. W tej sprawie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 27 listopada 2012 r. – sygn. akt. I OSK 1310/11).
Prozaiczną przyczyną nie założenia księgi wieczystej dla nieruchomości może być zaniechanie spowodowane brakiem wiedzy w sprawie znaczenia księgi wieczystej w systemie prawnym.
Wśród nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej, a oferowanych do sprzedaży, znajdują się lokale mieszkalne o statusie ograniczonego prawa rzeczowego tzw. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W świetle uchwały Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) założenie księgi wieczystej dla lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest uzależnione od stanu prawnego gruntu, na którym został posadowiony budynek. W przypadku, gdy stan prawny gruntu jest nieuregulowany, tzn. budzi wątpliwości co do prawa własności, wówczas założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszalnego jest utrudnione.
Przeczytaj: Działka bez księgi wieczystej – co sprawdzić przed zakupem?
Problemy związane z brakiem księgi wieczystej
Brak księgi wieczystej bądź problem z jej założeniem skutkuje brakiem ochrony prawnej nieruchomości. Chodzi tutaj m.in. o podstawową zasadę księgi wieczystej jaką jest prawo domniemania wyrażające się tym, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (Art. 3 .1 u.o.k.w.i.h.). Domniemanie przemawia na korzyść wszystkich praw wpisanych w księdze wieczystej. Na domniemanie może powołać się każdy, kto ma w tym interes prawny. W przypadku braku księgi wieczystej prawo domniemania nie istnieje. Prawo domniemania jest prawem wiarygodności ksiąg wieczystych i wynika wprost zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych.
Istotnym problemem właścicieli nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej jest brak możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego, np. na przeprowadzenie remontu. Bank m.in. może udzielić kredytu tylko tym, którzy posiadają określoną nieruchomość i dla której jest prowadzona księga wieczysta. W sytuacji, gdy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej nie można ustanowić hipoteki, ponieważ hipoteka stanowi dział księgi wieczystej i pozwala na obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel (bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (Art. 65 u.o.k.w.i.h). W przypadku, gdy nabywamy np. mieszkanie o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez założonej księgi wieczystej, musimy liczyć się z tym, że bank odmówi nam udzielenia kredytu hipotecznego. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez założonej dla tego prawa księgi wieczystej, jest niemożliwe.
Nabywając nieruchomość bez założonej księgi wieczystej należy pamiętać, że narażamy się nie tylko na nabycie nieruchomości bez ochrony prawnej, ale również na ewentualne roszczenia osób trzecich. I pomimo, że w chwili nabycia nieruchomości nieposiadającej księgi wieczystej, nieruchomość nie jest objęta żadnymi roszczeniami, to po jakimś czasie może okazać się, że tak nie jest.
Przeczytaj: Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – co warto wiedzieć
Korzyści wynikające z posiadania księgi wieczystej
Posiadanie księgi wieczystej dla nieruchomości to nie tylko poczucie bezpieczeństwa w zakresie obrotu nieruchomościami, ale także możliwość zaciągnięcia i zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Poczucie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego zapewnia ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zawarte w ustawie uregulowania prawne zmierzają do upowszechnienia zakładania ksiąg wieczystych i tworzenia jedynego wiarygodnego i zgodnego z rzeczywistością rejestru stanu prawnego nieruchomości o gwarantowanej przez państwo wiarygodności.
Na rynku nieruchomości – nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste, pod względem prawnym są bardziej atrakcyjne od tych, które nie posiadają księgi wieczystej. Nabycie nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta przebiega szybciej i sprawniej.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. zapewnia, że księgi wieczyste są jawne. Jawność formalna ksiąg wieczystych to nie tylko swobodny dostęp do księgi wieczystej, ale przede wszystkim to, że skoro każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, to w sytuacji podniesienia zarzutu w sądzie nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których wprowadzono w księdze wieczystej wzmiankę. Każdy taki zarzut będzie traktowany jako prawnie bezskuteczny.
Osoba, która zamierza nabyć nieruchomość, dla której jest prowadzona księga wieczysta, powinna przed jej nabyciem zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Wnikliwe zapoznanie się z treścią księgi wieczystej nabywanej nieruchomości może uchronić niedoszłego nabywcę od przykrych niespodzianek. Przeglądanie księgi wieczystej może odbywać się w systemie informatycznym bądź w systemie dotychczasowym, tj. w sekretariacie wydziału ksiąg wieczystych. Przeglądanie księgi wieczystej w systemie informatycznym polega na wywołaniu na ekran komputera strony internetowej umieszczonej pod adresem: https: //ekw.ms.gov.pl/ , a następnie w zakładce „Przeglądanie księgi wieczystej”, wprowadzenie stosownego numeru księgi wieczystej.
Nabywcę nieruchomości, który nabył nieruchomość posiadającą księgę wieczystą, chroni prawo zwane rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Prawo rękojmi oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to m.in., że nabywając nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej, jako właściciel, stajemy się właścicielem tej nieruchomości, pomimo że w rzeczywistości osoba wpisana do księgi wieczystej tym właścicielem nie jest.
Przeczytaj: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Jak sprawdzić, czy dana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?
Istnieje kilka sposobów na sprawdzenie, czy dana nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą. Do najbardziej znanych sposobów należą:
- sprawdzenie opisu nieruchomości ujętego w dokumencie zwanym wypis z rejestru gruntów prowadzonego przez starostę,
- pozyskanie numeru księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym Wydziale ksiąg wieczystych, w którym prowadzona jest dana księga wieczysta,
- skorzystanie z portalu internetowego https://ekw.pl/ – Ogólnopolska Wyszukiwarka Ksiąg Wieczystych
- skorzystanie z portalu internetowego https://geoportal360.pl/.
Jednym z elementów rejestru gruntów jest numer księgi wieczystej. Aby poznać numer księgi wieczystej danej nieruchomości, należy w starostwie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć stosowny wniosek. Zgodnie z ustawą Prawo Geodezyjne i Kartograficzne dane ewidencji gruntów i budynków zawierające dane podmiotów udostępnia starosta. W przypadku, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem nieruchomości, aby otrzymać dokument z numerem księgi wieczystej, powinien wykazać interes prawny w tym zakresie (Art. 24.5 ustawa Prawo Geodezyjne i Kartograficzne.)
W sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej, podobnie jak w starostwie, aby poznać numer księgi wieczystej nieruchomości, której nie jesteśmy właścicielem, należy w sekretariacie sądu złożyć stosowny wniosek i wykazać interes prawny żądania.
Numer księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości można wyszukać korzystając z portali internetowych umieszczonych pod adresami: https://ekw.pl oraz https://geoportal360.pl/. Oba portale cechuje prosta i przyjazna budowa pozwalająca na poznanie numeru księgi wieczystej bez wychodzenia z domu i tracenia cennego czasu.
Portal internetowy https://ekw.pl/ umożliwia wyszukanie numeru księgi wieczystej po numerze działki lub po adresie nieruchomości. Aby znaleźć numer księgi wieczystej znanej nam działki należy w polu „Wyszukaj numer księgi na podstawie numeru działki” wprowadzić numer działki w postaci identyfikatora, a następnie kliknąć w umieszczona obok lupkę. Czynność ta uruchomi wyszukiwanie numeru księgi wieczystej. Wyszukując numeru księgi wieczystej „po adresie nieruchomości” należy w polach pod wpisem „Wyszukaj numer księgi na podstawie adresu” wprowadzić nazwę miasta, ulicy oraz numer nieruchomości. Wyszukiwanie numeru księgi wieczystej dla nieruchomości rozpocznie się z chwilą kliknięcia w lupkę.
W przypadku, gdy nie znamy numeru interesującej nas działki, ale znamy jej położenie w terenie, możemy dotrzeć do numeru księgi wieczystej danej działki korzystając z portalu internetowego umieszczonego pod adresem: https://geoportal360.pl/. Po wejściu na stronę należy otworzyć okno z mapą Polski. Znając położenie nieruchomości w terenie możemy odnaleźć tę nieruchomość na mapie. W tym celu należy przy użyciu „+” lub w przypadku posiadania komputera dotykowego rozciągać ekran palcami przybliżać /powiększać mapę, aż na ekranie komputera wyświetli się mapa z naniesionymi kolorem czerwonym, numerami działek. Po wyszukaniu interesującej nas działki, klikamy w jej obszar, co pozwala na edycję dodatkowego okienka, w którym możemy odczytać identyfikator działki (administracyjny adres działki – TERYT) – jej numer i położenie. Tuż pod numerem ewidencyjnym działki znajduje się napis ”Pokaż”. Klikając w ten napis zostajemy przekierowani na stronę portalu internetowego https://ekw.pl.
Podstawa prawna i pozostałe źródła:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
- Ustawa z dnia 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Stanisław Rudnicki
Zdjęcie: Pixabay.com