Co należy sprawdzić przed zakupem działki?

891

Nabycie działki budowlanej zawsze wiąże się z dużym stresem. Nie dość, że w ostatnich latach ceny gruntów znacznie wzrosły, to istnieje obawa, że tuż po nabyciu nieruchomości może się okazać, że niektóre cechy działki nie odpowiadają naszym oczekiwaniom. Dlatego też, aby po nabyciu działki nie być rozczarowanym, przed jej zakupem należy sprawdzić wiele istotnych informacji na jej temat.

Analiza wybranej działki powinna obejmować m.in. następujący zakres informacji:

1. Lokalizacja działki i jej parametry geometryczne (np. położenie w terenie, wymiary i kształt działki).
2. Zagadnienia formalno-prawne (np. stan prawny działki, dane z Ewidencji Gruntów i Budynków, przeznaczenie działki w MPZP, dane lokalne – podatek od nieruchomości).
3. Geologia – warunki gruntowe występujące na danym terenie.
4. Fizjografia – pokrycie i ukształtowanie terenu, nasłonecznienie, ekspozycja względem stron świata.
5. Infrastruktura – uzbrojenie terenu w media, dostęp do drogi publicznej.
6. Uciążliwości i zagrożenia (np. zagrożenie powodziowe, osiadanie terenu, smog, hałas).
7. Otoczenie działki (np. obiekty POI w pobliżu działki).

Sprawdzenie wybranych elementów charakteryzujących działkę wymaga nie tylko osobistego zaangażowania, odwiedzenia wielu urzędów, rozmów z urzędnikami czy zdobycia zaświadczeń określających działkę, ale również wydatkowania określonych środków pieniężnych.

Aby oszczędzić sobie oraz bliskim niepotrzebnych rozterek oraz straty czasu w poszukiwaniu informacji na temat interesującej nas działki, możemy skorzystać z usługi internetowej „Raport o Działce” dostępnej na stronie: https://www.dzialki360.pl/.

Wygenerowany kompleksowy raport dla wybranej działki pozwala na oszacowanie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości. Dzięki raportowi można się dowiedzieć, czy działka jest przeznaczona pod zabudowę oraz na jakie ewentualne zagrożenia i uciążliwości może być narażony jej przyszły nabywca. Co istotne, z raportu można się także dowiedzieć, jakie zmiany otoczenia działki są planowane w przyszłości.

Mając na względzie szeroki wachlarz informacji, jaki można uzyskać z „Raportu o Działce”, a tym samym zaoszczędzić sobie czasu na poszukiwanie w różnych źródłach informacji o działce, zachęcamy do skorzystania z tego narzędzia => WYSZUKAJ DZIAŁKĘ I WYGENERUJ DLA NIEJ RAPORT.

Lokalizacja działki i jej parametry geometryczne

Dokładne dane o lokalizacji działki – jej administracyjnym położeniu znajdują się w dokumentacji Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków, która jest prowadzona przez starostę.

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej są:

1. identyfikator działki ewidencyjnej;
2. numeryczny opis granic wraz z danymi dotyczącymi punktów granicznych;
3. pole powierzchni ewidencyjne działki określane w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha (1 m2);
4. pola powierzchni użytków gruntowych i klas bonitacyjnych w obszarze działki ewidencyjnej;
5. oznaczenie dokumentów potwierdzających własność;
6. numer księgi wieczystej;
7. oznaczenie dokumentów określających inne niż własność uprawnienia do działki ewidencyjnej;
8. adres, jeżeli został określony;
9. oznaczenie jednostki rejestrowej gruntów, do której należy działka ewidencyjna.

Wszystkie wymienione dane o działce możemy znaleźć w dokumencie jakim jest „Wypis z rejestru gruntów„.

W ewidencji gruntów i budynków identyfikator działki przyjmuje postać: WWPPGG_R.XXXX.NDZ, gdzie

1. „WW” – kod województwa;
2. „PP” – kod powiatu w województwie;
3. „GG” – kod gminy;
4. „R” – rodzaj jednostki;
5. Sekwencja liter „XXXX”, oznacza numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999;
6. Sekwencja liter „NDZ” oznacza numer ewidencyjny działki ewidencyjnej.

Jeżeli chcemy poznać adres administracyjny działki (której numeru nie znamy), a którą jesteśmy zainteresowani, możemy skorzystać z pomocy serwisu internetowego https://geoportal360.pl/ zawierającego interaktywna mapę Polski. Portal umożliwia dotarcie do interesującej nas działki, zapoznanie się z adresem administracyjnym działki, przebiegiem granic, powierzchnią działki, a także umożliwia za odpłatnością „odkrycie” numeru księgi wieczystej prowadzonej dla wskazanej działki (nieruchomości).

Dane adresowe działki możemy również pozyskać od właściciela działki, oczywiście jeżeli go znamy. Nie zawsze jednak właściciel działki będzie chciał przekazać nam te dane nie mając pewności, że naprawdę jesteśmy zainteresowani nabyciem należącej do niego działki.

Dane o działce ujęte w ewidencji gruntów i budynków są ważne z kilku względów. Między innymi stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. W przypadku, gdy istnieje rozbieżność pomiędzy danymi dotyczącymi oznaczenia nieruchomości ujętymi w ewidencji gruntów i budynków a danymi ujętymi w księdze wieczystej, właściwym oznaczeniem działki jest zawsze to ujawnione w ewidencji gruntów i budynków. Sprostowanie oznaczenia nieruchomości następuje na postawie danych ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości).

Dane o działce, a zwłaszcza jej powierzchnia ewidencyjna, stanowi podstawę naliczenia podatku od nieruchomości (rolnego, leśnego).

Podejmując decyzję o nabyciu działki musimy przede wszystkim osobiście być na tej działce, obejrzeć jej powierzchnię, ocenić stan pokrycia roślinnością, sprawdzić graniczniki działki oraz przeprowadzić szacunkowy pomiar jej powierzchni. Przeprowadzenie wizji lokalnej działki oraz jej pomiar (choć nie do końca precyzyjny) pozwala na porównanie powierzchni działki na gruncie z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków.

Zagadnienia formalno-prawne dotyczące działki

Księga wieczysta nieruchomości

Przed zakupem upatrzonej działki należy sprawdzić jej stan prawny. Stan prawny nieruchomości określają wpisy ujawnione w treści księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości.

Tak więc, aby sprawdzić stan prawny działki, należy dotrzeć do księgi wieczystej prowadzonej dla tej działki, a następnie zapoznać się z wpisami ujawnionymi w poszczególnych działach tej księgi.

Księgi wieczyste są jawne (Art. 2 ustawy z dnia 6 lipca o 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią korzystając z przeglądarki umieszczonej w Internecie pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl.

Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 25), księga wieczysta składa się z czterech działów, z których:

1) Dział I księgi wieczystej składa się z części ”Oznaczenie nieruchomości” (I-O) i części „Spis praw związanych z własnością” (I-Sp).

W dziale I-O znajdują się informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości. Podstawą wpisu tych danych do księgi wieczystej są dane ewidencji gruntów i budynków. Dane te powinny być ze sobą zgodne.

W dziale I-Sp mogą być ujawnione prawa rzeczowe przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, np. prawo przechodu bądź przejazdu prze działkę sąsiednią (służebną). Prawo rzeczowe oraz osobiste ujawnione w tej części księgi wieczystej – dziale I-Sp, powinno być ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej. Wpis obciążenia w dziale I- Sp bez odpowiedniego ujawnienia tego prawa w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

2) Dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. W dziale tym znajdziemy:

• informacje o uprawnionych z tytułu własności, a więc ich dane osobowe – nazwiska i imiona, imiona rodziców raz numer PESEL,
• udziały w prawie własności oraz rodzaj własności,
• wpisy dotycząc użytkowania wieczystego.

W dziale tym znajdziemy również podstawę prawną wpisu, którą stanowią w szczególności: akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna lub zaświadczenie.

Sprawdzając wpisy w dziale II księgi wieczystej należy zwrócić uwagę, czy dane osoby podającej się za właściciela nieruchomości są zgodne z danymi ujętymi w treści księgi wieczystej. Jeżeli dane te są rozbieżne wówczas należy poprosić osobę podająca się za właściciela działki o udowodnienie, przedstawienie dowodów świadczących o prawie do nieruchomości. W przypadku braku dowodów potwierdzających własność należy odstąpić od jakichkolwiek negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości – działki.

3) Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw:

• rzeczowych z wyjątkiem hipotek,
• praw osobistych,
• roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
• ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością z wyjątkiem hipoteki.

W dziale tym możemy się natknąć w szczególności na wpisy np.: służebności drogi koniecznej, dzierżawy gruntu, wszczęcia postępowania scaleniowego lub wymiennego, wpisu części nieruchomości lub całej do rejestru zabytków, zajęcia nieruchomości w trybie egzekucji czy prawa pierwokupu nieruchomości (np. przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa).

W dziale III księgi wieczystej można spotkać również wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym wynikające z przepisów szczególnych takich jak: zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych, wpisy ujawniające postanowienie o ogłoszeniu upadłości, wpisy o postępowaniu uwłaszczeniowym.

Jednym z wielu wpisów w dziale III księgi wieczystej może być również wpis objęcia ochroną zabytku nieruchomego posadowionego na określonej działce gruntu. Wniosek o wpisanie zabytku nieruchomego do księgi wieczystej składa konserwator zabytków na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku.

4) Dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Jeżeli nieruchomość została obciążona hipoteką to w dziale czwartym księgi wieczystej w odpowiednich jej rubrykach powinny znaleźć się wpisy określające kwotę hipoteki, pieniądz w jakim została wyrażona hipoteka, rodzaj i charakter hipoteki, termin zapłaty lub spłaty wierzytelności oraz dane wierzyciela, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona.

Przeczytaj: Księga wieczysta działki – jakie informacje zawiera?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Stan prawny działki, a więc np. jej przeznaczenie na cele budowlne (inne niż rolnicze i leśne) określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Z uwagi na ochronę gruntów rolnych i leśnych, przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po wcześniejszym uzyskaniu zgody, w przypadku:

1. gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III od ministra właściwego do spraw rozwoju wsi,
2. gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa od ministra ochrony środowiska, zasobów naturalnych i leśnictwa,
3. pozostałych gruntów leśnych – od marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

W przypadku gdy w MPZP działka nie jest przeznaczona pod zabudowę, to aby móc na tej działce wybudować dom będziemy musieli złożyć wniosek do urzędu gminy bądź urzędu miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co z uwagi na zmianę przepisów o planowaniu przestrzennym może okazać się trudne.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego ustala się również warunki, jakim powinien odpowiadać nasz przyszły budynek mieszkalny.

Co ważne, w MPZP określa się bardzo szczegółowo w jakiej odległości od drogi może być posadowiony budynek mieszkalny, jakiego koloru może mieć dach, a nawet jakiej wysokości i z jakiego materiału może być wykonane ogrodzenie działki.

Informacje na temat przeznaczenia działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oraz cech przyszłej zabudowy działki można uzyskać składając wniosek w tej sprawie do urzędu gminy, w obszarze której położona jest „nasza” działka.

Wniosek pod nazwą „Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego” można złożyć osobiście w gminie bądź przesłać listownie na adres gminy lub skorzystać z formy elektronicznej.

Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego jest niezbędny także do uzyskania pozwolenia na budowę. Przed wydaniem pozwolenia na budowę starosta lub prezydent miasta weryfikuje zgodność projektu budowlanego z zapisami miejscowego planu lub – w przypadku jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy.

Podatek od nieruchomości

Stan prawny działki to również podatki, jakie w będziemy zobowiązani wnosić w okresie przed budową i po posadowieniu budynku. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.

W myśl ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1. grunty;
2. budynki lub ich części;
3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podstawę opodatkowania nieruchomości gruntowej stanowi powierzchnia.

Wysokość stawki podatku od nieruchomości określa corocznie Rada Gminy, w drodze uchwał. Stawki te nie mogą przekraczać górnych granic stawek kwotowych ogłaszanych corocznie w Monitorze Polskim przez ministra właściwego do spraw finansów.

Tak więc, w różnych obszarach kraju stawki podatku od nieruchomości mogą się różnić. Co prawda, różnice te są nieznaczne jednak przy dużej powierzchni działki różnica ta może wynosić nawet kilkadziesiąt złotych.

Po nabyciu działki będziemy zobowiązani do zapłaty podatku gruntowego, natomiast po wybudowaniu na działce budynku mieszkalnego będziemy zobowiązani do zapłaty podatku od budynku oraz gruntu (pomniejszonego o powierzchnie zajęta przez budynek).

Obowiązek podatkowy od nieruchomości gruntowej powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nabyliśmy działkę.

Obowiązek podatkowy od budynku powstaje z dniem 1 roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Przeczytaj: Jak sprawdzić stan prawny działki?

Warunki gruntowe – budowa geologiczna gruntu

Nabywając działkę pod zabudowę kierujemy się najczęściej jej ceną, lokalizacją – położeniem względem otaczającej ją przyrody czy też wielkością i kształtem. Nie zastanawiamy się natomiast nad tym czy grunt, na którym zlokalizowana jest działka, nadaje się pod zabudowę. Oczywiście nie mamy tutaj na myśli gruntów położonych w obszarach o podwyższonym poziomie wód gruntowych a wręcz zalewowych i zabagnionych.

Zanim jednak podejmiemy decyzję o nabyciu działki pod budowę domu jednorodzinnego powinniśmy zapoznać się z warunkami gruntowymi danego obszaru. Wiedzę na ten temat możemy pozyskać z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jeżeli takie istnieją.

Jeżeli na działce występują trudne warunki glebowe to w części opisowej Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego gminy powinien znaleźć się zapis, że przed rozpoczęciem budowy należy przeprowadzić badania geotechniczne terenu, które ma na celu ustalenie:

• nośności gruntu,
• poziomu wód gruntowych oraz ich wahań,
• budowy – struktury gruntu,
• parametrów fizykochemicznych gruntu.

W przypadku braku planów miejscowych, w rozpoznaniu warunków gruntowych na działce pomocne mogą okazać się mapy Państwowego Instytutu Geologii umieszczone w Internecie pod adresem: https://geologia.pgi.gov.pl/mapy/.

Warunki terenowe działki, a przynajmniej wstępną analizę w zakresie poziomu wód gruntowych, można ocenić po występującej na działce roślinności. Jeżeli właściciel działki nie będzie protestował, to na terenie działki można wykonać tzw. odkrywkę glebową – odsłonięcie gleby mające na celu organoleptyczne zbadanie gruntu działki. Jeżeli na działce występuje podwyższony poziom wód gruntowych, to po wykopaniu otworu o nieznacznej głębokości w dołku powinna pojawić się woda.

W myśl obowiązujących przepisów prawa, budowa domu, który zaliczany jest do pierwszej kategorii geotechnicznej, wymaga ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych i przedstawienia jej w formie opinii geotechnicznej.

W przypadku obiektów drugiej i trzeciej kategorii geotechnicznej opracowuje się dodatkowo dokumentację badań podłoża gruntowego i projekt geotechniczny.

W przypadku obiektów budowlanych trzeciej kategorii geotechnicznej oraz w złożonych warunkach gruntowych drugiej kategorii wykonuje się dodatkowo dokumentację geologiczno-inżynierską, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze.

Geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego na działce określa geolog bądź geotechnik posiadający stosowne uprawnienia.

Wyniki badań geotechnicznych pozwalają na zaprojektowanie i posadowienie budynku na gruncie objętym badaniem w taki sposób, aby w przyszłości zapobiec ewentualnym pękaniom ścian czy zapadania się posadzek oraz fundamentów.

Warunki gruntowe determinują koszy inwestycji. W zależności od tego jakie warunki gruntowe występują na określonej działce koszt inwestycji – budowy domu może być różny. Trudne warunki gruntowe, takie jak wysoki poziom wód gruntowych czy występujące w miejscu posadowienia domu piaski luźne, zasypane gruzem wyrobiska, mogą podnosić koszty przygotowania inwestycji, bowiem budowa na tego rodzaju gruntach wymusza zastosowanie szczególnych rozwiązań architektonicznych z koniecznością wykonania skomplikowanych robót fundamentowych i ziemnych w postaci, np. kotw gruntowych, pali czy mikropali, studni, a w skrajnych przypadkach nawet kesonów.

Badanie gruntu może ujawnić również rzadko spotykane, ale istniejące w budowie gruntu, takie elementy jak: kurzawki, zasypane wyrobiska gliny, zasypane wysypiska śmieci, zawieszone oczka wodne czy inne zagrożenia.

Fizjografia terenu

Ukształtowanie terenu

Jedną z wielu cech charakteryzujących działkę jest jej ukształtowanie. Powierzchnia działki może być płaska bądź pofałdowana, może leżeć na zboczu bądź w dolinie.

Nachylenie powierzchni działki (w każdym kierunku) nie zawsze jest korzystne dla przyszłego jej użytkowania. W przypadku minimalnego nachylenia działki mieszczącego się w przedziale od 0 do 5% możemy bez zwiększonych nakładów posadowić dom oraz urządzić wspaniały ogród. Przy znacznym spadku terenu może dochodzić do osuwisk gleby bądź w czasie ulewy do powstawania wyżłobień w obszarze działki. Znaczne nachylenie terenu (często przed posadowieniem budynku) wymaga wyrównania gruntu, co z kolei przekłada się na zwiększenie kosztów budowy.

Konfigurację terenu w obszarze działki oraz poza nią możemy sprawdzić lustrując działkę w terenie. Konieczny zatem jest wyjazd na działkę. W sytuacji, gdy nie mamy możliwości naocznego ocenienia ukształtowania działki możemy skorzystać z map oferowanych przez gminę, na obszarze której znajduje się interesująca nas działka.

Fizjografię działki moglibyśmy również przeanalizować posługując się „Numerycznym Modelem Terenu”, którego dane należy powiązać z warstwą działek ewidencyjnych bądź z Bazą Danych Obiektów Topograficznych (BDOT10k). Jednakże, powiązanie tych map i uzyskanie zadawalającego nas wyniku wymaga umiejętności oraz posiadania odpowiedniego oprogramowania. Dlatego też, aby poznać fizjografię działki najprościej i najbezpieczniej dla przyszłej zabudowy działki będzie skorzystanie z usługi „Raport o Działce – Dzialki360.pl„:

Usytuowanie działki względem stron świata

Istotną cechą działki jest jej usytuowanie względem stron świata. Najkorzystniejszą ekspozycją jest ekspozycja południowo-zachodnia. Działka położona w tej ekspozycji na terenie o niewielkim spadku (do 5%) umożliwia zagospodarowanie rekreacyjne oraz urządzenie wymarzonego ogrodu.

Zaletą położenia działki na terenie o niewielkim spadku może okazać się możliwość posadowienia na niej paneli fotowoltaicznych i pozyskania dodatkowego źródła energii odnawialnej.

Pokrycie terenu

Ważnym elementem działki są rosnące na niej drzewa oraz krzewy. Jeżeli działka jest czysta – pozbawiona drzew i krzewów, planowanie oraz budowa domu na takiej działce nie powinna sprawiać większych trudności, oczywiście jeżeli nie ma innych przeszkód.

Może się okazać, że drzewa rosnące na działce będą przeszkadzały w budowie domu i konieczne będzie ich wycięcie. Tutaj należy pamiętać, że na usunięcie drzew z powierzchni działki trzeba uzyskać zgodę wójta władającego gminą, na obszarze której położona jest działka.

Zapewne najbardziej komfortową będzie sytuacja, w której posadowienie domu na działce nie będzie wymuszało usunięcia drzew z jej powierzchni. Pozostawienie drzew na powierzchni działki przyniesie korzyści zarówno dla atmosfery, jak i dla przyszłych mieszkańców szukających ochłody w upalne dni lata.

Infrastruktura działki

Dostęp do drogi publicznej

Jedną z podstawowych cech działki budowlanej jest jej dostęp do drogi publicznej.

Jeżeli działka jest tak usytuowana, że nie posiada dostępu do drogi publicznej, możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Przy czym należy mieć na uwadze, że procedura ustanowienia drogi koniecznej zawsze trwa w czasie.

Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić w drodze umowy zawartej pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego. W przypadku braku zgody sąsiedzkiej ustanowienie drogi koniecznej następuje w drodze orzeczenia sądu.

Umowę zawartą w formie aktu notarialnego bądź orzeczenia sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej ujawnia się w dziale I księgi wieczystej nieruchomości władnącej oraz w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej – obciążonej prawem służebności drogi koniecznej.

Uzbrojenie terenu w media

Sprawdzając działkę pod kątem jej ewentualnego nabycia nie można pominąć tematu uzbrojenia terenu działki w podstawowe media takie jak: sieć elektroenergetyczna, sieć wodna, kanalizacyjna czy np. w ostatnim czasie zakładane sieci światłowodowe.

O istniejących oraz planowanych sieciach uzbrojenia terenu działki i urządzeniach z nimi związanych można się dowiedzieć korzystając z umieszczonej w Internecie bazy uzbrojenia terenu (GESUT).

Baza GESUT prowadzona jest przez starostę. Informacje zawarte w bazie GESUT mogą okazać się bardzo przydatne nie tylko na etapie podejmowania decyzji o nabyciu nieruchomości, ale także w procesie planowania inwestycji.

O tym, jakie sieci przebiegają przez teren działki, można się również dowiedzieć korzystając z mapy zasadniczej danej działki. Mapę zasadniczą z aktualnymi granicami działek ewidencyjnych oraz z przebiegiem liniowym sieci, np.:

• wodociągowej – oznaczonej kolorem niebieskim i literą” w”,
• kanalizacyjnej – oznaczonej kolorem brązowym i literą „k”,
• gazowej – oznaczonej kolorem żółtym o literą „g”

można nabyć w starostwie właściwym dla miejsca położenia działki.

Dane dotyczące uzbrojenia działki, zawarte na mapie zasadniczej oraz pochodzące z bazy danych GESUT, są aktualne na dzień inwentaryzacji powykonawczej.

Szybką analizę infrastruktury działki i jej otoczenia można uzyskać także dzięki „Raportowi o Działce – Dzialki360.pl”:

Uzbrojenie działki zawsze podnosi cenę działki. Działka nieuzbrojona na rynku nieruchomości jest tańsza od tej uzbrojonej. Jednakże należy mieć na uwadze, że doprowadzenie do działki wody, sieci kanalizacyjnej, gazu czy prądu zawsze wiąże się nie tylko ze znacznymi wydatkami, ale przede wszystkim z koniecznością odwiedzenia co najmniej kilku urzędów. Dodatkowo, może się okazać, że działka jest tak oddalona od istniejących sieci wodociągowej czy elektroenergetycznej, że koszty doprowadzenie tych mediów do działki będą znaczne i nie stać nas będzie na realizację tego przedsięwzięcia. W konsekwencji budowa „naszego” domu może zostać zablokowana na lata.

Uciążliwości i zagrożenia na danej działce

Po upatrzeniu sobie działki, na której chcielibyśmy wybudować dom musimy koniecznie sprawdzić, jakie ewentualne zagrożenia mogą ujawnić się po zakupie działki.

Smog

Do bardzo istotnych zagrożeń mających negatywny wpływ na nasze zdrowie i życie należą takie czynniki środowiska jak smog – powstający w wyniku połączenia się dymu (tlenków węgla i tlenków siarki) i mgły lub pary wodnej.

O zanieczyszczeniu powietrza – smogu mówimy wówczas, gdy w powietrzu przekroczone są normy substancji zagrażających zdrowiu i życiu ludzi. Tworzący się w powietrzu smog atakuje drogi oddechowe, zmniejszając odporność na choroby. Wysoka koncentracja substancji chemicznych w powietrzu działa na organizm parząco, poraża drogi oddechowe oraz bardzo szkodliwie oddziałuje na układ krążenia. Przebywanie w obszarze, na którym występuje smog może powodować liczne zachorowania a w skrajnych przypadkach może nawet prowadzić do zgonu.

Podstawowym źródłem zanieczyszczeń powietrza jest przemysł oraz komunikacja miejska. Dodatkowo, w okresie jesienno-zimowym na obszarze niemal całej Polski występuje zadymienie, którego głównym źródłem jest spalanie przez gospodarstwa domowe węgla oraz innego materiału opałowego.

W Polsce, w myśl obowiązującego prawa (ustawa o ochronie środowiska), dokonuje się oceny jakości powietrza oraz uwzględnia w tych ocenach udział zanieczyszczeń pochodzących ze źródeł naturalnych lub solenia i piaskowania dróg w okresie zimowym. Oceny jakości powietrza dokonuje się w strefach: aglomeracji, miastach, pozostałych obszarach województwa niewchodzących w skład aglomeracji i miast. Oceny tej dokonuje się w ramach państwowego monitoringu środowiska (PMŚ).

Oceny stanu zanieczyszczenia powietrza ze względu na ochronę zdrowia ludzi dokonuje się pod kątem występowania w powietrzu: dwutlenku siarki, dwutlenku azotu, tlenku węgla, pyłu zawieszonego PM2,5, pyłu zawieszonego PM10, benzenu i ozonu w powietrzu oraz ołowiu, arsenu, kadmu, niklu i benzo (a) pirenu w pyle zawieszonym PM10.

Wyniki oceny jakości powietrza są przedkładane wójtom i prezydentom miast w celu opracowania przez nich programów ochrony powietrza mającego na celu osiągnięcie poziomów dopuszczalnych substancji w powietrzu oraz pułapu stężenia ekspozycji.

Chcąc dowiedzieć się, czy w obszarze upatrzonej działki odnotowano podwyższone poziomy substancji szkodliwych w powietrzu należy udać się go gminy, w obszarze której położona jest działka i tam złożyć wniosek o udostępnienie informacji o jakości powietrza oraz o ewentualnym programie naprawczym dla określonego terenu.

Należy nadmienić, że informacje w zakresie poziomu stężeń substancji szkodliwych są jawne i nikt nie powinien blokować do nich dostępu.

Inną formą zdobycia wiedzy w zakresie poziomów substancji w otaczającym powietrzu jest sięgnięcie do informacji gromadzonych przez Główny Inspektorat Ochrony Środowiska (GIOŚ) i upublicznianych na stronie internetowej pod adresem: https://powietrze.gios.gov.pl/. Na stronie tej umieszczono mapę Polski z naniesionymi punktami pomiarowymi. Aby dowiedzieć się o stężeniu substancji szkodliwych występujących w obszarze stacji pomiarowej, wystarczy kliknąć w punk pomiarowy na mapie.

Hałas

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na zdrowie jest poziom hałasu. Poziom hałasu wyraża się w decybelach. O szkodliwym hałasie na zdrowie mówimy wówczas, gdy jego poziom przekracza 35 dB.

• Przebywanie w hałasie trwającym od 35 dB do 70 dB powoduje zmęczenie, obniżenie efektywności działań, problemy z zasypianiem.
• Natomiast przebywanie w hałasie o natężeniu powyżej 70 dB – do 85 dB powoduje trwałe pogorszenie słuchu, bóle głowy i rozstrój nerwowy.
• Natężenie hałasu od 85 do 130 dB powoduje uszkodzenie słuchu, zaburza funkcjonowanie układu krążenia i nerwowego, wpływa też ujemnie na zmysł równowagi.
• Hałas o natężeniu 130 dB – 150 dB generuje drgania niektórych organów wewnętrznych, co może prowadzić do poważnych uszkodzeń słuchu.
• Ekspozycja na hałas o natężeniu powyżej 150 dB przez dłużej niż 5 min. wywołuje paraliż organizmu, mdłości, zaburzenie równowagi, stany lękowe, a także może skutkować depresją i rozmaitymi chorobami psychicznymi.

Najbardziej szkodliwym dla organizmy człowieka jest hałas długotrwały, przy czym jego skutki nie występują od razu, lecz po jakimś czasie.

Biorąc pod uwagę wpływ hałasu na zdrowie przed nabyciem działki obowiązkowo należy sprawdzić jej ekspozycję na hałas. Jak wiadomo, źródłem hałasu są przede wszystkim zakłady przemysłowe, drogi szybkiego ruchu, linie kolejowe czy porty lotnicze oraz lotniska.

Aby wyeliminować ryzyko nabycia działki, która w niedalekiej przyszłości może znaleźć się w obszarze, gdzie planowana jest budowa linii kolejowej bądź drogi szybkiego ruchu, należy sprawdzić przeznaczenie wyszukanej działki oraz działek sąsiednich w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, na terenie której położona jest działka.

W celu zdobycia informacji o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) możemy skorzystać z map – części graficznej MPZP umieszczonych na stronie internetowej gminy, na terenie której znajduje się upatrzona przez nas działka bądź wystąpić do gminy z wnioskiem o udostępnienie opinii na temat przeznaczenia w MPZP „naszej” działki oraz terenów do niej przyległych.

Innym sposobem na dotarcie do informacji w sprawie występującego w danym obszarze hałasu i jego natężeniu jest zapoznanie się z wynikami pomiaru poziomu hałasu wykonywanymi przez starostów (prezydentów miast).

Oceny stanu akustycznego środowiska i obserwacji zmian dokonuje Główny Inspektor Ochrony Środowiska w ramach państwowego monitoringu środowiska. Dane z tych obserwacji przedstawia się na strategicznych mapach hałasu. Strategiczne mapy hałasu stanowią podstawowe źródło danych m.in do informowania społeczeństwa o zagrożeniach środowiska hałasem oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego gminy.

Tereny zalewowe

Wybierając działkę pod zabudowę mieszkalną należy sprawdzić, czy nieruchomość nie znajduje się z strefie zagrożenia powodziowego. Informację na ten temat możemy pozyskać z kilku źródeł. Jednym z nich jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gminy, w obszarze której położona jest interesująca nas działka oraz Mapa zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego, którą sporządzają Wody Polskie w uzgodnieniu z właściwymi wojewodami. Natomiast projekty map od strony morza, w tym morskich wód wewnętrznych sporządzane są przez dyrektorów urzędów morskich.

Mapa zagrożenia powodziowego i mapa ryzyka powodziowego są zatwierdzane przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej i podawane do publicznej wiadomości przez ich umieszczenie na stronie Biuletynu Informacji Publicznej.

Aby sprawdzić, czy wybrana działka znajduje się na terenach zalewowych, możesz skorzystać z „Raportu o Działce – Dzialki360.pl„:

Osiadanie terenu, osuwiska, zapadliska

Jednym z bardzo szkodliwych zjawisk, jakie mogą ujawnić się na terenie działki, są osuwiska, zapadliska czy osiadanie ternu.

Zjawiska te występują najczęściej w obszarach intensywnego zagospodarowania przemysłowego. Z zapadliskami terenu czy osiadaniem terenu mamy do czynienia w obszarach kopalń węgla kamiennego czy miedzi.

Zapadliska mogą powstać w miejscach na ziemi, gdzie po zakończeniu eksploatacji np. miedzi bądź węgla kamiennego, pod ziemią, puste już chodniki wypełnia się materiałem (kamienie, piasek inne skały).

Na terenach objętych wydobyciem węgla kamiennego, miedzi czy innego minerału mogą być zauważalne pęknięcia ścian czy sufitów budynków. Zjawisko to spowodowane jest osiadaniem gruntu po zakończeniu eksploatacji określonego minerału.

Tereny zagrożone osiadaniem gruntu są monitorowane, a ich obszar zawsze nanosi się na mapach Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Bywa, że tereny zagrożone osiadaniem są wyłączone z zabudowy.

Jeżeli jednak organ właściwy decyduje się na wydanie pozwolenia na budowę na obszarze górniczym, zagrożonym osiadaniem gruntu, to w pozwoleniu tym zapewne znajdą się wytyczne odnośnie budowy domu i zastosowania w trakcie budowy odpowiednich metod zabezpieczenia budynku przed zagrożeniem.

Tereny zagrożone osuwiskami to tereny położone na obszarze południowej Polski oraz w części terenów północnych Polski.

Osuwiska gruntów, spełzanie lub odrywanie się powierzchniowych skał mogą powstawać naturalnie, na skutek działalności człowieka bądź na skutek zjawisk środowiska takich jak wiatry, mrozy, susze czy ulewne deszcze.

Osuwiska gruntów są bardzo groźne dla budynków i innych obiektów budowlanych posadowionych na tych terenach, bowiem często doprowadzają do całkowitego ich zniszczenia. Podobnie, jak w przypadku zapadlisk, tereny objęte osuwiskami gruntu określa się na mapach będących załącznikami Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego gminy.

Aby określić, czy „upatrzona” działka znajduje się w obszarze narażonym na osuwiska czy zapadliska gruntu należy zapoznać się z treścią Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy, zarówno z częścią graficzną – mapą, jak i częścią opisową planu gminy, w obszarze której położona jest działka.

Wiedza o zagrożeniu terenu zapewne uchroni nas od nabycia działki, na której posadowienie domu może być zagrożone jego zniszczeniem.

Otoczenie działki (obiekty POI w pobliżu działki)

Nabywając działkę na cele budowlane należy rozważyć jej położenie względem tzw. interesujących obiektów, miejsc, punktów. Obiekty te określane są jako obiekty POI, skrót ten pochodzi od angielskich słów „Point of Interest”, czyli interesujące miejsca, punkty”. W Polsce takiemu określeniu odpowiadają budynki i obiekty użyteczności publicznej.

W myśl Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do budynków użyteczności publicznej zaliczane są przede wszystkim obiekty przeznaczone na potrzeby:

• administracji publicznej,
• wymiaru sprawiedliwości,
• kultury,
• kultu religijnego,
• oświaty,
• szkolnictwa wyższego,
• nauki,
• wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych,
• turystyki i sportu,
• obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inne budynki przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji
• budynek biurowy lub socjalny.

Są to więc obiekty, które służą zaspokojeniu wszelakich potrzeb człowieka. Brak dostępu do tych obiektów bądź dostęp utrudniony może w istotny sposób utrudnić życie.

Przed nabyciem działki warto sprecyzować swoje potrzeby w zakresie dostępu do obiektów użyteczności publicznej. Przede wszystkim należy odpowiedzieć sobie na pytanie, z jakich obiektów w danym okresie życia na pewno będziemy musieli skorzystać. Zapewne, jeżeli mamy małe dzieci, to posadowienie działki w pobliżu żłobka, przedszkola, szkoły czy przychodni lekarskiej będzie bardzo dogodne.

Dostęp do obiektów użyteczności publicznej jest na pewno sprawą bardzo indywidualną.

Wyszukując działkę musimy poznać jej położenie względem interesujących nas obiektów użyteczności publicznej.
Bez wątpienia narzędziem, które będzie pomocne w zlokalizowaniu obiektów POI jest „Raport o Działce – Dzialki360.pl„. Danych o rozmieszczeniu obiektów użyteczności publicznej należy szukać w zakładce „Bliskie obiekty użyteczności publicznej (POI)”:

Przedstawione w niniejszym artykule cechy działki, które obligatoryjnie podlegają sprawdzeniu przed zakupem nieruchomości, nie stanowią zamkniętego katalogu. Zamierzając nabyć działkę pod zabudowę należy przede wszystkim zlokalizować ją w terenie – być na jej powierzchni, sprawdzić jej granice oraz zgodność danych właściciela działki z danymi ujętymi w księdze wieczystej prowadzonej dla tej działki, jak również wszelkie prawa obciążające działkę.

Przeczytaj: Jak i gdzie sprawdzić zadłużenie działki?

Zdjęcie główne: Pexels.com