Księga wieczysta jest rejestrem publicznym prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, który powinien być zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości stanowi podstawę bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Numer działki w księdze wieczystej – gdzie znaleźć tę informację?
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych z dnia 15 lutego 2016 r. oznaczenie nieruchomości ujawnia się w Dziale I-O – „Oznaczenie nieruchomości”, w rubryce 1.4, która dzieli się na cztery podrubryki:
- 1.4.1 – Działka ewidencyjna,
- 1.4.2 – Budynek,
- 1.4.3 – Urządzenie,
- 1.4.4 – Lokal.
W przynależących do nich podrubrykach wpisuje się bardzo uszczegółowione dane służące oznaczeniu:
- działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości,
- usytuowanych na nieruchomości budynków, w tym budynków będących odrębną nieruchomością, bądź budynków w których znajdują się lokale o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- usytuowanych na nieruchomości urządzeń stanowiących odrębną własność,
- lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Do informacji służących oznaczeniu działki ewidencyjnej w księdze wieczystej należą:
- identyfikator działki,
- numer działki,
- nazwa i numer obrębu ewidencyjnego, w którym działka jest położona,
- nazwa ulicy, przy której działka jest położona,
- sposób korzystania,
- odłączenie,
- przyłączenie.
W obszarze obrębu ewidencyjnego działka ewidencyjna jest wyróżniana przez jej numer, który ma postać liczby naturalnej oraz identyfikator bazy danych obiektów identyfikacyjnych, który dla działki ewidencyjnej przyjmuje postać: WWPPGG_R.XXXX.NDZ, gdzie poszczególne sekwencje oznaczają:
- „WW” – kod województwa;
- „PP” – kod powiatu w województwie;
- „GG” – kod gminy;
- „R” – rodzaj jednostki;
- „XXXX” – numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999;
- „NDZ” – numer ewidencyjny działki ewidencyjnej.
Szerzej o numerze działki oraz identyfikatorze działki pisaliśmy w artykule „Numer działki a numer księgi wieczystej„.
Umieszczony w Dziale I-O księgi wieczystej, w polu oznaczonym 1.4.1.2 ”numer działki” powinien być zgodny z oznaczeniem działki ujętej w ewidencji gruntów i budynków – katastrze nieruchomości, bowiem podstawą wpisu numeru działki do księgi wieczystej jest wypis z rejestru gruntów, a także wyrys z mapy ewidencyjnej. Dokumenty te powinny być sporządzone na podstawie przepisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Błędnie wpisany lub brak numeru działki w księdze wieczystej
Zdarza się, że numer działki ewidencyjnej wskazany w polu 1.4.1.2 ”numer działki” nie jest zgodny z numerem ujętym w katastrze nieruchomości.
Przyczyną niezgodności może być przeprowadzona na terenie gminy (miasta) modernizacja ewidencji gruntów i budynków, polegająca m.in. na zmianie numerów działek. W wyniku tej operacji następują zmiany numerów działek w obszarze obrębu ewidencyjnego danej gminy bądź w obszarze całej gminy.
Zmiana numeracji działek polega najczęściej na tym, że dotychczasowym numerom działek nadaje się inne numery z zakresu 1+n. Znane są również przypadki, że w trakcie modernizacji dotychczasowe numery działek złożone z cyfr i liter zostały zastąpione tylko numerem cyfrowym. Na przykład, dotychczasowa działka o numerze 172L/1, w wyniku modernizacji otrzymała numer 1721.
Gmina przeprowadzając modernizację ewidencji gruntów i budynków w zakresie zmiany numeracji działek ewidencyjnych nie ma obowiązku informowania sądów wieczystoksięgowych o przeprowadzeniu modernizacji i zmianie numeracji działek ewidencyjnych. Dlatego też w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości objętych modernizacją mogą figurować nieaktualne dane, np. jeszcze sprzed modernizacji.
Przeczytaj: Identyfikator działki ewidencyjnej – jak znaleźć?
Sprostowanie numeru działki w księdze wieczystej (czyli jak doprowadzić do sytuacji, w której błąd lub brak numeru działki zostanie naprawiony)
W razie niezgodności danych ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości) z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy (Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości) na wniosek właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego bądź z urzędu.
Zgodnie z Art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej stanowią dane ewidencji gruntów i budynków, tj. wypis z operatu katastralnego oraz wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, wówczas prawo do złożenia wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości przysługuje każdemu ze współwłaścicieli.
Wniosek o sprostowanie danych dotyczących oznaczenia nieruchomości – numeru działki ewidencyjnej składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS dostępnym na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ). Formularz KW-WPIS można również otrzymać w formie papierowej w wydziale wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego.
Do wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości zawartego w Dziale I „Oznaczenie nieruchomości” należy dołączyć:
- wypis z rejestru gruntów,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- oraz jeden z następujących dokumentów: wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, w których przedstawia się w tabelarycznym ujęciu wraz z opisem, jakie aktualnie działki ewidencyjne odpowiadają działkom ujawnionym w księdze wieczystej (dawnym parcelom).
Inne dokumenty powinny wykazywać genealogię działek ewidencyjnych. Innymi słowy z dokumentu powinno wynikać, jakie aktualnie działki ewidencyjne odpowiadają działkom ujawnionym w księdze wieczystej.
Dokument – wykaz synchronizacyjny, wykaz zmian gruntowych, można uzyskać na wniosek w starostwie prowadzącym ewidencję gruntów i budynków, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości (jeśli taki dokument został sporządzony przy okazji synchronizacji innych działek).
Wnosząc do starostwa wniosek o wydanie wykazu zmian gruntowych bądź wykazu synchronizacyjnego należy w tym wniosku zaznaczyć, że dokument ten jest nam niezbędny dla celów prawnych – złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o zmianę numeracji działek zgodnie z numeracja ujętą w ewidencji gruntów i budynków.
Wydany przez starostę dokument powinien być opatrzony klauzulą stwierdzającą, że jest przeznaczony do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
Z badań przeprowadzonych przez Jarosława Kuropatwińskiego, na użytek opracowania „Podstawa wpisu do księgi wieczystej” wynika, że w latach 2009-2015 wydawano w/w dokumenty i opatrywano je klauzulą wieczystoksięgową oraz pieczęcią urzędową organu prowadzącego kataster.
W przypadku odmowy przez starostę sporządzenia dokumentu synchronizacyjnego, opracowanie wymaganego dokumentu należy zlecić geodecie.
Brak numeru działki w księdze wieczystej – wniosek o sprostowanie
Może się również zdarzyć, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, brakuje numeru działki ujętego w rejestrach ewidencji gruntów i budynków. Na przykład, w ewidencji gruntów w skład nieruchomości oznaczonej numerem księgi wieczystej XXXX/12345678/X wchodzą działki o numerach: 175,176,177, natomiast w księdze wieczystej o tym samym numerze prowadzonej przez sąd wieczystoksięgowy ujawniono tylko jedną działkę ewidencyjną oznaczoną numerem 174.
Po zbadaniu powstałej niezgodności okazało się, że działka 174 została podzielona na kilka działek, tj. działkę: 175, 176 i 177. Decyzję w sprawie podziału wydał Wójt Gminy. Dokumentacja z podziału działki 174 została przyjęta do zasobów Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków i na jej podstawie dokonano stosownych zmian w ewidencji gruntów i budynków. Niestety, zgodnie z obowiązującym prawem zmiany po podziale działki nie zostały ujęte w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
Aby doprowadzić do zgodności wpisów ujawnionych w księdze wieczystej z danymi ewidencji gruntów i budynków należy w sądzie wieczystoksięgowym złożyć wniosek o sprostowanie numeru działki poprzez wykreślenie działki oznaczonej numerem 174 i wpisanie działek 175, 176, 177.
Wniosek należy złożyć na urzędowym formularzu KW-WPIS. Do wniosku należy dołączyć prawomocną decyzję Wójta Gminy obejmującą wykaz zmian gruntowych (bądź wykaz synchronizacyjny) oraz dowód wniesienia opłaty sądowej.
Sprostowania oznaczenia nieruchomości z urzędu
W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sprostowanie błędów w oznaczeniu nieruchomości może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych ewidencji gruntów i budynków lub zawiadomienia jednostki prowadzącej ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości).
Sprostowanie oznaczenia nieruchomości dokonywane jest w trybie postępowania nieprocesowego na podstawie zawiadomienia starosty złożonego do wydziału ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu rejonowego.
W myśl Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Starosta, w terminie 14 dni od dokonania zmian danych objętych działem I księgi wieczystej ma obowiązek zawiadomienia o tych zmianach Wydział Ksiąg Wieczystych właściwego miejscowo Sądu Rejonowego. Jednocześnie należy nadmienić, że organ, do którego należy prowadzenie ewidencji gruntów i budynków, nie posiada legitymacji do zgłoszenia wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej (post. SN z 15.04.1997r., I CKN 26/97, OSN 1997, Nr 11, poz.167).
Błędnie wpisany numer działki w księdze wieczystej lub brak numeru działki w księdze wieczystej – konsekwencje przy sprzedaży nieruchomości
Niezgodność oznaczenia działki w księdze wieczystej z danymi oznaczenia działki ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków bywa przeszkodą w szybkim zbyciu nieruchomości.
W przypadku wystąpienia rozbieżności w oznaczeniu nieruchomości każdy przezorny nabywca nieruchomości, jak i notariusz, na etapie gromadzenia dokumentów do sporządzenia aktu notarialnego dostrzeże niezgodności pomiędzy oznaczeniem działki ujawnionym w treści księgi wieczystej a danymi zawartymi w wypisie z rejestru gruntów.
Sprostowanie niezgodności to zawsze obowiązek właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego.
Tak więc w sytuacji wystąpienia „niespodzianek” w zakresie niezgodności pomiędzy oznaczeniem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a ujawnionym w rejestrze ewidencji gruntów, właściciel nieruchomości powinien najpierw uporządkować wpisy w księdze wieczystej, doprowadzając je do zgodności z rejestrem gruntów, dopiero później przystąpić do sprzedaży nieruchomości.
Kupujący nieruchomość powinien uzbroić się w cierpliwość i odczekać aż wpisy w księdze wieczystej ujawnione w Dziale I-O nieruchomości będącej przedmiotem zbycia staną się zgodne z danymi z ujętymi w ewidencji gruntów i budynków (wypis z rejestru gruntów).
Podstawa prawna i inne źródła:
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 27 Sprostowanie oznaczenia nieruchomości.
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
- Heropolitańska/Tułodziecka, Hryćków-Mycka/Kuglarz – „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz”.
Zdjęcie: