Księgi wieczyste są publicznym rejestrem przedstawiającym stan prawny nieruchomości, który stanowi podstawę bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.
Pełna rejestracja stanu prawnego nieruchomości i wiarygodność wpisów w księgach wieczystych jest gwarantowana przez Państwo.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Wpisy dokonywane przez sąd wieczystoksięgowy są dokonywane na wniosek i w jego granicach. Sąd rozpoznając wniosek o wpis bada jedynie treść i formę wniosku, dołączone do wniosku dokumenty oraz treść księgi wieczystej.
Przeczytaj: Co to jest elektroniczna księga wieczysta?
Błędy zwykłe oraz błędy merytoryczne
Pomimo ogromnej skrupulatności dotyczącej badania treści księgi wieczystej oraz dokonywanych wpisów w księgach wieczystych, zdarza się, że treść księgi wieczystej zostaje obarczona błędem, którego waga jest zależna od tego, czy treść ujawniona w księdze wieczystej jest różna od rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, jak również czy ujawniony błąd nie ma wpływu na stan prawny wpisu.
Z uwagi na powyższe, błędy w księgach wieczystych dzieli się na błędy zwykłe, traktowane jako usterki oraz błędy merytoryczne.
Usterki w księdze wieczystej – jak sprostować?
Usterki to błędy, które nie powodują niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Do usterek zaliczane są zwykłe literówki (np. literówka w nazwisku, nazwie ulicy czy miejscowości).
Sprostowania usterek niepowodujących niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dokonuje sąd wieczystoksięgowy z urzędu, niezwłocznie po zauważeniu usterki (Art. 626 (13) k.p.c.) – bez opłat. Jednocześnie ze sprostowaniem usterek sąd wydaje postanowienie o sprostowaniu usterki.
Jeżeli usterkę – literówkę w księdze wieczystej zauważy właściciel nieruchomości, może złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o sprostowanie takiej usterki. Z czynności sprostowania omyłki pisarskiej polegającej na błędzie literowym, sąd nie musi wydawać postanowienia, ponieważ sprostowanie omyłki pisarskiej nie jest jednoznaczne z wpisem do księgi wieczystej.
Błędy merytoryczne w księdze wieczystej – jak sprostować?
Błędy merytoryczne to błędy powodujące niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
W przypadku, gdy sąd zauważy w księdze wieczystej błąd powodujący niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, niezwłocznie po jego dostrzeżeniu, dokonuje w księdze wieczystej wpisu ostrzeżenia.
Do błędów merytorycznych, powodujących niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należą błędy polegające na:
- omyłce w treści wpisu, na skutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie do księgi wieczystej prawa nieistniejącego lub wpisie takiego prawa, które nie ma umocowania w prawie,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa, co powoduje, że ujawniony w księdze wieczystej stan prawny jest inny niż rzeczywisty,
- na tym, że dla tej samej nieruchomości albo tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzi się dwie lub więcej ksiąg wieczystych, ujawniających odmienny stan prawny (wpisu ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych założonych dla tej nieruchomości).
Do zdarzeń i czynności prawnych, które najczęściej przyczyniają się do powstania niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym należą:
- podziały nieruchomości,
- scalania nieruchomości,
- zmiany numeracji nieruchomości,
- zmiany oznaczenia nieruchomości,
- migracja ksiąg wieczystych (przepisywanie danych z papierowej wersji księgi wieczystej do jej wersji elektronicznej).
Przykładem niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości może być np. czynność podziału nieruchomości na mniejsze działki i nie przekazanie z tego podziału prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział tej nieruchomości do wydziału wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Na skutek tego zaniedbania rzeczywisty stan prawny staje się niezgodnym ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej.
Poprawę tego typu błędu można przeprowadzić składając do sądu wydziału wieczystoksięgowego wniosek KW-WPIS wraz załącznikami, tj. ostateczną decyzją zatwierdzającą podział nieruchomości oraz mapę z projektem podziału, wykazem zmian wewnętrznych oraz z wykazem synchronizacyjnym i załącznikami.
Przeczytaj: Jak zmienić nazwisko w księdze wieczystej?
Błędy w zakresie oznaczenia nieruchomości
Błędy powodujące niezgodność danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej są prostowane przez sądy rejonowe na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika (Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r., Dz.U.1982 Nr 19 poz. 147).
Wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości składa się na formularzu dostępnym na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości bądź pozyskanym w wydziale wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego.
Sprostowanie, o którym mowa, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.
Przeczytaj również: Jak wnieść skargę na orzeczenie referendarza sądowego na wpis w księdze wieczystej?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego
Zdjęcie: Pixabay.com